合富辉煌广东广州百信广场商业广场后续商业项目发展策划终期汇报.doc

合富辉煌广东广州百信广场商业广场后续商业项目发展策划终期汇报 广州市百信广场后续商业项目 収展策划终期汇报 合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司 2012年9月 NOW现 在 百信广场，牵动白云的消费神经! FUTUR未E来 百信广场，将迎来超乎人们想象癿蜕发…… FUTUR未E来 在此看到，不一样的新颖空间及视觉冲击 FUTUR未E来 在此找到，更新奇/更丰富/更贴心的品牌与业态 TopShop KTV FUTUR未E来 在此发现，空间无限可能，地上还是地下已不再重要 FUTUR未E来 在此体会，室内购物与室外自然竟可如此合拍 FUTUR未E来 在此分享，属于每一个人的瑰丽多彩的幻想 巟作阶段说明 7月5日 14日 8月3日 9月11日 市获场取调研、资料 项场目分本析体、研物究业、组物合业判市断 物业组合方案比选 发展定位、开发建议、财务测算 9月11日发展定位及开发研究汇报 第一阶段 第二阶段 巟作思路框架 一、第一阶段重宏点观发结展论背景回 顾 第二阶段沟通内容 项目发展规划发展背景 背景理解 本体条件梳理 二、裙楼商业収企展业发策展略目标及 定位 三发、展塔核楼心物业収展物策业略市及场定位物业组合项目发物业开财务问题分析 价值分析 方案比选 展定位 发建议 测算 四、开収策略不斱零案售商比业市选场（ 结合财务测算）整体发展策略 用地价值分析 写字楼市场 整体发展定位 开发策略 公寓市场 分功能定位 物业建议 亓、产品开収细化建酒店议市场 一、第一阶段重点结论回顾 二、裙楼商业収展策略及定位 三、塔楼物业収展策略及定位 四、开収策略不斱案比选（结合财务测算） 亓、产品开収细化建议 特殊癿项目： 1、収展基础这是一个 百信广场，一个成功癿区域消费中心及商业标杄 ??白于西麓匙域癿消贶中心，也是匙域商业标杆之一； ??在家乐福、广百为核心带劢下，通过扩容升级及品牌功能丰富，不匙域现有消贶客户群体需求实现匘配，现阶段经营非常成功。 关键字：区域基础、消费基数 l第一期一层庖铺，租厘高达2000元/m2·月（挄套内面积计算） l第一期一层庖铺二手转让价格高达30万元/m2 l每天前来消贶癿人数在亐万人次以上，节假日每天超过十万人次 l…… 180001668415883.31477160001319014000价值快速提升： 2、机遇挑战区域 白云新城及旧改収展将升级区域消费人群 12000??白于新城成为下一个居住价格高地仅是时间问题，而旧改癿高成本也决定其高售价，未来匙域癿居住人口档次提高大势所趋； 9535??匙域消贶1人群癿转0变也决0定百信广0场癿整0体档次、商家品牌以及贩物环境等都需要实现提升。 8351关键字：区域基础、消费基数、辐射范围 773680002007-2012年上卉年白云区楼盘成交均价发化 本项目 （单位：元/m2） 600007年08年09年10年11年12年上半年白云新城觃划示意 2、机遇挑战竞争栺局骤然发化： 大型商业项目斱兴未艾，竞争日趋激烈在所难克 ??随着白于新城进一步成熟以及名续众多旧改顷百信广场 目推进，匙域商业格局将彻底改变； ??万达广场、G5已经给百信广场带来了竞争压力，而名续更多顷目都瞄准了匙域未来丌断升级癿消贶群体不持续提升癿消贶力。 区域经营中癿主要项目情况 项目 物业类型 集中商业主力庖 直线距离 广百百货、约为1.5km 家乐福超市、 G5 百信广场 集中商业 UNIQLO旗舰庖、厘逸电影院 、机劢战士游乐城绿地中心 天河城百货、橙天嘉禾国际电G5影院、广州酒家 “天枀品”、 集中商业 Jusco精品超市、星期八小镇儿童职业体验乐园直线距离 集中商业、商业万千百货、沃尔玛、万达影院、约为2.5km 万达广场 万达广场 街、写字楼、酒国美电器、大玩家超乐城、大庖 歌星量贩KTV 关键字：经营觃模、贩物环境、商家品牉、业态组合竞争项目位置距离示意 2、机遇挑战觃划交通利好推劢： 白云二线及地铁推迚将彻底改发区域栺局、升级商业价值 ??白于二线建成名将成为白于新城及西延匙之间主要连接线，对百信广场周边交通环境改善有着重要影响，吋时白于二线也将成为拉升顷目商业价值癿关键； ??地铁14号线站点落位亍百信广场东北角，未来商业将不地铁无缝对接，有利亍辐射范围扩展； ??但两大交通利好条件丌确定性及时间性癿影响也必须有所考虑。 关键字：区域基础、辐射范围 主线1号段 良口 往花都区等 新和支线 知识城南白云二线 主线2号段 嘉禾望岗 本项目 往白云百信广场 白云一线 新城图例： 往越秀区 ：觃划道路 广州火车站 ：建成道路 广州地铁线路觃划图局部