合肥城市进入房地产市场总体研究专题分析报告.doc

合肥城市进入房地产市场总体研究专题分析报告 房地产市场总体研究 1 2 市场总量分析 市场结构分析 3 土地市场分析 4 商业及商圈研究 6 利润空间研究 5 办公市场研究 瑶 海 区 庐 阳 区 新站区 蜀 山 区 高 新 区 包 河 区 经 开 区 政 务 区 滨 湖 区 市场总量分析/住宅市场 1 —— 0.83 —— 3107.04 —— 2567.12 合计 29.28% 0.98 0.58 404.94 30.03 398.38 2010年 1-6月 -28.44 0.78 60.18 1105.10 14.07 857.04 2009年 75.81 1.09 -23.94 689.9 34.06 751.3 2008年 —— 0.62 —— 907.1 —— 560.4 2007年 环比（%） 供求比 环比（%） 成交量（万㎡） 环比（%） 供应量（万㎡） 供求比 成交量 供应量 ——从07年到09年上半年，合肥商品住宅市场总体表现优异，需求量大于供给量，市场存量大量消化。 ——10年4月的密集政策调控对合肥市场影响巨大，但从7月起成交量开始恢复，市场对于下半年政策前景上存在分歧，但整体经济氛围不同于08年，观望气氛不甚浓。 市场总量分析/住宅市场 1 就商品房市场而言，从09年1月开始，市场存量逐渐降低，市场存量与成交量之间的缺口也来越小。2010年4月市场存量只有239.41万平米，2010年4月，国家新政陆续出台，政府要求增加供应，并且对需求进行策略性的抑制，合肥市场的成交量急剧降低。短期内，市场存量呈现增加的局面。长期看，由于土地供应不充分，未来在开发链中的矛盾焦点将更明显地由房屋销售前移到拿地环节。存量将保持较低的水平。 市场总量分析/住宅市场 1 合肥商品住宅价格从09年下半年开始暴涨，9个月内增长近50%。在政策调控导致10年5月后成交量暴跌的局面下，房价的继续升高主要体现了成交结构的变化。若干高端楼盘保持相对好的销售局面推高了房价，而实际上有相当多的楼盘出现了价格松动。 市场总量分析/商业市场 1 08年开始，合肥兴起建造大型SHOPPING MALL的浪潮，在起到拉开商业格局、提升商业能级的积极作用的同时，各项目也将承受较大的市场竞争压力，市场基本呈现供应大于需求的局面。 市场总量分析/商业市场 1 09年4月合肥房地产市场回暖后，商业物业的价值被市场重视，投资资金愿意投入商业物业中，市场矛盾焦点在于尚有大量商业供应为较随意的、未做细致市场定位与规划的物业。随着商业市场供应压力增大，未来商业升级有充分的动力，各项目将更加贴近消费者需求。 市场总量分析/办公市场 1 合肥办公市场长期处于供过于求状态，10年上半年办公物业供应73万方，成交43万方，在目前的竞争格局下，存在去化缓慢的风险。但从绝对量上看，合肥办公市场也在逐渐发展中。 市场总量分析/风险度分析 1 住宅风险度——预测未来供求比 商业风险度——预测未来供求比 办公风险度——预测未来供求比 根据数据分析推测，未来半年内住宅市场风险度最小，商业和办公项目操作成功时可以获得更高的利润率，但要承担较高的失败风险和一旦销售缓慢而对现金流的巨大压力。 市场总量分析/住宅热销项目一览表 1 安徽三林置业有限公司 1.57% 6.34 恒大城 10 合肥大唐置业有限公司 1.61% 6.52 信旺·华府骏苑 9 安徽恒茂房地产开发有限公司 1.68% 6.80 恒盛豪庭 8 安徽菲华房地产开发有限公司 1.70% 6.88 合肥百乐门名品广场 7 合肥中恒置业有限公司 1.82% 7.38 中环城 6 安徽高速公路房地产有限责任公司 1.89% 7.64 滨湖时代广场 5 华润置地(合肥)实业有限公司 1.90% 7.68 华润紫云府 4 合肥祺嘉置业有限公司 2.83% 11.46 恒大华府 3 安徽蓝鼎置地发展有限公司 5.88% 23.81 滨湖假日花园 2 安徽世纪金源置业发展有限公司 6.11% 24.74 滨湖世纪城 1 开发商 成交 集中度 成交面积（万㎡） 项目名称 排序 2010年1-6月合肥住宅销售面积排行榜 市场总量分析/住宅热销项目一览表 1 合肥中恒置业有限公司 1.61% 3.79 中环城 10 合肥大唐置业有限公司 1.66% 3.93 信旺·华府骏苑 9 安徽高速公路房地产有限责任公司 1.70% 4.02 滨湖时代广场 8 安徽恒茂房地产开发有限公司 1.74% 4.10 恒盛豪庭 7 大连万达商业地产有限公司 1.93% 4.56 万达广场 6 华润置地(合肥)实业有限公司 2.26%