建设工程价款优先受偿权与预购商品房贷款抵押权之权利冲突探析.doc

建设工程价款优先受偿权与预购商品房贷款抵押权之权利冲突探析 内容摘要： 本文重点分析预购商品房贷款抵押权与建设工程价款优先受偿权的权利冲突情形，根据预购商品房抵押是否办理预告登记的不同情况分析相冲突权利的优先受偿顺序，并提出现有法律框架体系中建设工程价款优先受偿权存在的问题，最后提出建立建设工程价款优先受偿权登记制度以期寻找解决问题之途径。 关键词：建设工程优先受偿权 预购商品房贷款抵押权 权利冲突 一、建设工程价款优先受偿权的法律性质分析 建设工程价款优先受偿权的法律性质在理论界存在诸多争议，主要分为以下三种观点:第一种观点认为是不动产留置权；一种认为是法定抵押权；一种认为是优先权。 第一种观点认为《合同法》第 286 条的权利性质为不动产留置权,这种观点认为：尽管《担保法》将留置财产的范围限于动产，但《合同法》在 286 条中扩大了留置财产的范围，认为建筑工程合同的债权人对不动产同样可以行使留置权。[1]笔者不同意此观点：首先，根据《担保法》第 82 条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由此可见，留置权的行使需要以标的物的实际占有为前提。但依据《合同法》第 286 条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，承包人即使已经将建设工程交付给发包人，其对建设工程价款仍享有优先受偿权，即承包人的优先受偿权不以占有为成立要件。其次，根据传统物权法理论，留置权仅适用于动产。 第二种观点认为建筑工程优先受偿权的性质为法定抵押权。这种观点认为，我国合同法所规定的法定抵押权实际上是指承揽人的法定抵押权，它主要是指因为在建筑工程竣工以后，发包人未按照约定支付价款，承揽人对建筑工程享有法定抵押权，即其工程价款可通过折价、拍卖等方式而获得的价款优先受偿。[2]笔者不同意此观点，首先，抵押权是不移转标的物占有的担保物权。承包人实际行使建设工程价款优先受偿权时，建设工程可能并未完成工程竣工验收，建设工程并未交付给发包人，实际占有人仍为承包人。其次，抵押权属于从权利，其存在、处分和消灭须以一定债权关系存在为前提，而且从属于该主债权，抵押权即为担保物权，是以担保债权为目的，因而抵押权与其所担保的债权形成主从关系。而承包人对建设工程价款的优先受偿权属于基于法律规定而产生的独立的权利，该权利的存续、处分、消灭并不依据其他权利的变动而发生变化。 第三种观点认为，承包人享有的建筑工程优先受偿权是优先权。优先权是指特定债权人直接基于法律的规定而享有的就债务人的总财产或者特定动产、特定不动产的价值优先受偿的权利。[3]笔者同意此观点，首先，2004年12月8日最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》表明，优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。优先权的价值在于打破债权平等原则，赋予一些特殊债权人享有以优先于其他债权人而受偿的权利，最终实现债权人之间的实质平等。因此，基于法律的规定而将建设工程价款的受偿权这一普通债权予以物权化，其属于法定担保物权，基于权利属性发生转变，该权利之清偿顺序必然优先于一般债权及抵押权。其次，我国法律框架体系内不乏因为法律规定而直接享有优先受偿顺序的权利出现，如《海商法》第 21 条确立了船舶优先权，《民用航空器法》第 18 条确立民用航空器优先权，以上优先权与抵押权竞合时的受偿顺序均优先于抵押权。再次，《日本民法典》第327条规定：“不动产的先取特权，工匠、工程师及承揽人对债务人不动产所进行的工事费用，存在于该不动产上。”《德国民法典》第648条第1项规定：建筑工程或建筑工程的一部分承揽人，其由契约所生的债权，对定做人的建筑用地得请求让与保全抵押权。我国台湾地区“民法”第513条规定：承揽之工作为建筑物或其他土地之工作物，或为此等工作物进行重大修缮者，承揽人就承揽关系所生之债权，对于其工作物所附之定做人之不动产，有抵押权。可见建设工程价款优先受偿权并非我国法律之独创，将其优先于一般债权及抵押权具有其存在之合理性。 二、建设工程价款优先受偿权与预购商品房贷款抵押权之相关法律规定 （一）建设工程价款优先受偿权相关法律规定 《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号)规定，1