--华星时代广场（商业物业部分）整合营销企划方案（DOC17）-物业管理.doc

华星时代广场（商业物业部分） 整合营销企划方案 项目的市场分析 （一）项目概况 1、名称：华星时代广场（商业物业部分）。 2、地址：南宁市新民南路与七星路交汇处。 3、规模：占地面积17,300㎡，总建筑面积153,000㎡。 本方案所指商业物业范围包括：华星时代广场地面1层——5层。在项目产品规划设计中将涉及到地下一层。 总建筑面积48,322㎡（已扣除中庭面积），各层建筑面积分布如下： 1F建筑面积：10,061㎡ 2F建筑面积： 9,572㎡ 3F建筑面积： 9,812㎡ 4F建筑面积： 9,545㎡ 5F建筑面积： 9,332㎡ 4、特征： 商业临街面310米，纵深50—60米，是典型的“金角银边”型地块；单层建筑面积9,000平方米以上，属大型、长条形商业建筑，这是布局设计考虑的重要因素。 5、设计：集商场、产权酒店、商务公寓、住宅功能为一体的大型综合性商业主导型建筑。 （二）商业物业市场环境分析 商业物业的经济地理环境分析 南宁市作为广西首府，是全区的经济、政治、文化、商贸中心，大西南出海信道枢纽。目前南宁市经济运行呈现出健康向上的发展态势，总体经济发展已进入“景气”状态。据统计局公布，2001年全市国内生产总值达322.63亿元，比上年增长10%，财政总收入38.53亿元，增长27.15%，城镇居民人均可支配收入7,906元，增长6. 15%。 第三产业发展迅速，商贸业在经济发展中占有举足轻重的地位。2001年全年社会消费品零售总额163.44亿元，比上年增长9.26%，居民消费价格指数102.8%；第三产业增加值179.73亿元，同比增长13.6%，第三产业对GDP的贡献率为56%。从行业构成看，以批零贸易、建筑业、房地产业等是推动南宁市第三产业发展的支柱产业， 广西地处华南与西南的结合部，沿海、沿江、沿边，区位优势明显，国家实施的西部大开发战略，极大地推动东西部合作，广西与西南、华南及东南亚地区的经济协作将不断加强。广西要按照大市场、大贸易、大流通的方向构造开放、通畅、高效的商品流通体系，南宁市将形成立足广西、辐射西南、联网华南及全国的商流、物流中心。 房地产销售形势喜人，产销两旺。据《南宁市统计年鉴》公布，2000年销售商品房47.66万平方米，销售额8.94亿元；2001年商品房销售面积109.49万平方米，销售额24.4亿元，与2000年相比，增幅达60%，近几年的增长率均在两位数以上。商贸及房地产业的兴旺发达也预示了华星时代广场在南宁市乃至全广西的巨大发展潜力。 综上所述，南宁市社会经济发展和运行态势良好，第三产业持续增长，本项目的设计定位与政府部门发展大市场的思路相符。这些因素为项目的运作提供了可靠的外部经营投资环境。 商业物业市场现状及竞争分析 伴随着两年来邕城楼市产销两旺的势头，商业物业也展现出了良好的发展态势，如华星城、21时代、阳光新都、太阳广场、格兰云天、新和平、新万通、WTO世贸商城及即将开发的根德商业街等。 调查显示： 目前推出的单个楼盘商场面积无特大型，都在几千至一万平方米之间，对本项目的开发不构成威胁。 除了新万通和WTO世贸商城两个楼盘经营惨败之外，其余楼盘的销售状况均比较好。好销楼盘均有一个共性就是一、二层好销，四、五层剩余较多，说明投资客对三层以上信心不足，因而后期经营相当重要。 华星城是本项目的前期形象，做好经营管理工作直接影响到客户的信心。 格兰云天、太阳广场及阳光新都分流了华星时代广场的部分客户，但本项目具有地块价值优势及规模优势，在竞争中占优。 潜在的威胁来源于根德商业街，其地块位于南宁市CBD中心领地，人流、车流、物流形成的商气、人气是其它地块无法比拟的，且开发量为4.335万平方米，与本项目基本持平，商业价值人心所向。交通堵塞及周边商业档次较低是根德唯一不足之处，只有通过严密的策划及后期的经营才能把投资客给吸引过来。 南宁市商圈分析 根据南宁市的地理位置、交通状况、居民的消费习惯、人文环境状况分析，南宁市主要由传统商圈和新兴商圈组成。 传统商圈以南宁百货大楼为中心，包括步行街、新华街、人民西路、朝阳路等地带，以经营中、低档商品为主，消费客户以中低等收入家庭为主。 新兴商圈由梦之岛购物中心、七星路、梦之岛百货、永嘉名店广场和“华星时代广场”等地带组成，以经营中、高档商品为主，顾客群体多为城市白领和高收入阶层。本区域涵盖兴宁、新城两区，行政区域面积31.2平方公里，常住人口41.31万，其中新城区面积24平方公里，人口29.61万，居民人均可支配收入7,542元（2000年数据）。本区域云集了省市党政机关、金融机构、大医院、部队机关等，居民有较高文化水平，消费水平中等为主。 商圈对比分析 ① 新旧商圈之间的区别实际上是一种商业文化的差异。 ② 传统商圈地处城市中心