我国与国外廉租房制度的现状及其分析.doc

我国与国外廉租房制度的现状及其分析 摘要：廉租房制度是关系国计民生的一项重要社会保障制度，对维持社会和谐稳定发展起着不可替代的作用。然而，相对国外成熟和完善的住房保障制度，我国现行的廉租房制度极不成熟和完善。分析这其中的差异，有利于让我国现行的廉租房制度改善得到相应的理论支持。 关键词：廉租房制度、现状、分析 廉租房是解决城市低收人家庭住房困难的主要途径，是住房保障制度的重要组成部分和住房改革的重要内容。廉租房的建设对于强化政府的社会保障职能、促进房地产市场健康发展、推动社会的和谐与进步具有重要的意义。 1、我国廉租房制度概述。 廉租房制度是随着我国住房市场化改革的启动而出现的住房保障体系的核心与基础。1998年房改提出了建立适应各地实际情况的住房保障制度的要求：对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房，由此确立了建立适应不同收入水平居民住房支付能力的分层次的住房保障的基本设想。廉租房正是在这样的经济和社会背景之下产生并成为促进社会稳定、深化住房制度改革的重要内容。 廉租房只租不售，一般采取两种方式进行：一是实物配租，由政府出资建设符合基本居住功能要求和面积标准的住房，低租金租给住房困难户；二是租金补贴，由政府为符合条件的家庭按其配租标准发放租金补贴，由他们自行租赁社会房屋或选择住房管理部门推荐的合适的房源居住，待租房合同签订后出租方定期到指定银行提取补贴部分的租金。 目前我国廉租房建设存在的突出问题 房改以来廉租房建设在各地得到了一定程度的推进，政策实施取得了阶段性成果。但在发展过程中也暴露出比较严重的问题： 2.1、资金的供给不足及安全问题 廉租房运作中的首要问题是保障资金供给的严重不足。我国廉租房的资金来源渠道主要有四项： 中央、市、区县财政预算资金； (2)住房公积金的增值收益； (3)土地出让净收益的一定比例(不低于10％)； (4)社会捐赠资金。 虽然筹资渠道呈现多样化状态，但各渠道却都存在一些现实的问题阻碍资金的供给。 首先，土地出让收益按比例提成与财政预算拨款两种方式并没有相应的硬性法律规定，仅以条例的形式存在，对各地政府难以形成有力的约束。土地出让收益要受当期土地价格和出让面积、本地房地产市场波动的直接影响，稳定性较差，而一些地方出于自身利益考虑逃避供给廉租房的责任，对廉租房建设资金的财政支持力度很小，因而这两种方式并未形成制度化的长效机制。 其次，住房公积金的运作效率较低，主要投资增值形式是购买国债、发放个人购房贷款、通过再存款获得利差收益，增值空间不大，再扣除风险准备金及管理费用后能用于廉租房的资金极为有限，且公积金的增值易受国内外经济环境、 金融环境的影响，具有一定的风险性，难以成为连续、稳定的供给源。 再次，社会捐赠资金更为有限。目前我国各类非政府组织或非营利组织还很不完善，而即使是已有的这类组织也普遍将组织目标定位在医疗、灾害救助、儿童教育等方面，迄今尚未有公益性的非营利组织涉足保障性住房领域。另外，针对廉租房的金融政策本应成为推动其发展的重要环节，然而我国并没有专门针对廉租房建设和消费的优惠型金融产品。 同时，有限的廉租房建设资金在实践中还时常发生被挤占挪用的情况。2010年l1月国家审计署公布了对19个省市2007至2009年政府投资保障性住房的审计结果，发现这些省市不仅在资金投入上欠账超过百亿，套取挪用的资金也达2．1亿元；陕西商洛市商州区政府监守自盗，2009年一年套取挪用保障房资金1600万元，本该建成的600套廉租房只建成72套。这一事件使保障房建设资金的监管问题成为了民众关注的焦点。 2.2、房源供应不足。实物配租比例较低 根据2007年《廉租住房管理办法》的规定，廉租房房源主要来自： 政府新建、收购的住房； 腾退的公有住房； 社会捐赠的住房； 其他渠道筹集的住房。 但这四类途径都不能很好地解决廉租房房源紧缺的问题。 首先，由于财政支付的不足，各地政府投入廉租房建设的资金非常少，政府收购廉租房同样需要大量的资金，且这一房源主要是房地产商开发的销售不佳的商品房，其户型面积及设施配套往往与廉租房的标准无法匹配。 其次，随着住房体制改革的深入及城市更新战略的实施，大量公有住房已出售给私人，可腾空的公有住房越来越少，且多是危房或即将被拆迁的旧房，这一渠道无法成为廉租房的有效来源。 再次，我国的慈善事业起步较晚，私人及社会团体捐赠的住房极为有限，更遑论其他渠道筹集的住房了，因此这一渠道的作用更小。 上海2007年底时由财政投入建设的廉租房还处于空白状态，通过腾退公房累计实现实物配租仅3万户，不及全市城镇居民总户