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房地产欺诈成因与对策 刘俊杰 谢辉 一、房地产欺诈概念的法律界定 　　房地产欺诈属于商业欺诈的一种具体类型，欲明晰房地产欺诈的内涵，应当先了解商业欺诈的含义。商业欺诈是一种复杂的社会现象，在现实当中，它存在于经济生活的各个行业之中，有着不同的表现形式和特征，而各个行业中的商业欺诈成因也不尽相同。由于商业欺诈涉及的领域多、范围广、表现形式复杂，所以要给出一个关于商业欺诈的一般性的正式概念，殊难做到。 　　在2005年10月份召开的联合国商业欺诈专家组会议上，专家们认为：“商业的基础是信任，因此商业欺诈的基础是欺骗或不诚实，而且该次交易剥夺了或损害了合作伙伴的信任”。根据联合国商业欺诈专家组会议关于商业欺诈的理解，我们可以试着做出这样的结论：房地产欺诈就是发生在房地产行业中的，房地产开发商、房产中介机构等经营者为谋取不正当利益，通过虚构事实、隐瞒真相等手段使相对人做出违背其真实意思的表示，并造成相对人损失的行为。 　　一般来讲可将房地产欺诈分为狭义的欺诈和广义的欺诈。狭义的欺诈仅仅是指对普通消费者进行的欺诈，这一点比较容易理解。而广义的欺诈既包括对普通消费者的欺诈，还包括对国家的欺诈，例如：虚构资质取得建设项目的许可、骗取银行按揭款等。对国家进行的欺诈往往容易被人们疏漏。 二、房地产欺诈的典型表现 　　（一）开发商预售资质欺诈 　　根据《城市商品房预售管理办法》第6条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。可实践中，开发商往往利用信息不对称对消费者进行欺诈，比如，消费者对房地产商的以下情况毫不知情：没有获取立项批准或建设用地许可证；没有土地使用权证或者虽然拥有土地使用权证，但在该证上设立了抵押等，然而在订立合同的过程中，开发商却故意隐瞒上述信息，或者使用诱导性语言使消费者相信其具备了以上预售资格，从而使消费者产生购房的意思表示。此种行为就构成了预售资质欺诈。 　　（二）商品房规划设计欺诈 　　开发商往往在售楼书或者房屋销售广告中提供给广大消费者一个看似完美的规划设计，比如对绿地面积、停车场所、学校、周边环境、配套设施等内容进行非常诱人的承诺。而待到消费者交完房款之后，开发商的这些承诺却迟迟不予兑现，甚至永远无法成为现实。原因在于，开发商对原来承诺的规划设计进行了变更，并且该变更经过了批准。这一过程中，虽然开发商利用合法手段进行了规划变更，但其利用房屋规划进行欺诈的故意却非常清楚。 　　（三）房屋质量欺诈 　　目前对于房屋的质量问题，消费者关注较少。有不少人认为市场上的房屋质量大同小异，他们更多地去关注房屋的价格问题，其实这是一种误区。房地产市场中，房屋的价格差别并不是很大，但质量却千差万别。很多人以高额的房价，买到的却是次品房屋。商品同价不同质，这是中国房地产市场的一种怪现象。 　　有关房屋面积的欺诈也可以算作广义上的质量欺诈。由于中国目前有关“房屋面积”的概念较多，计算方法复杂，这就为房地产开发商利用房屋面积大做文章提供了可乘之机。开发商往往利用一组房屋面积的概念，进行系列欺诈，比如在建筑面积不变的情况下，加大公摊面积，缩小套内建筑面积，欺骗消费者。 　　（四）商品房销售广告欺诈 　　商品房销售广告欺诈是指，开发商在房屋销售广告中对房屋、住宅周边环境、装修项目、开发前景等事项进行虚假宣传，引诱消费者产生购房的意思表示，然后利用购房合同进行欺诈的行为。一般情况下，开发商利用的格式合同不包含广告内容，所以，一旦出现纠纷，买受人很难证明开发商当初做了何种承诺。开发商做出这种不切实际的承诺其实就是具有一种欺诈的故意。 　　广告欺诈的另外一种表现是：样板房欺诈。在这种欺诈形式中，开发商会建造精美的样板房，并承诺将来向消费者提供的房屋在质量、装修、配套设施等方面不低于样板房的标准。然而等房屋交付之后，买受人就会发现自己的房屋与样板房存在巨大的差距。待到买受人欲将自己的房屋与样板房进行比对时，开发商早已经将样板房拆除，销毁了证据。其实，样板房应当被视为一种实物广告，因为许多消费者就是考虑了样板房的因素才决定购买房屋的。因此，开发商先利用样板房引诱消费者购买房屋，然后拆除样板房，销毁证据，实质上是利用广告进行的欺诈行为。 三、房地产欺诈之制度原因及对策 　　房地产欺诈的存在固然与商业的逐利性和某些房地产开发商的不道德、不诚信有很大关系，但我国目前有关房地产市场的立法和制度还不完善，也在客观上为欺诈的发生提供了机会。 　　（一）房地产欺诈的发生，部分原因在于中国房地产开发建设许可的行政审批程序过于复杂。开发商欲取得预售资质，需经过若干行政部门的批准，并在各个环节取得许可，才能最终达到目的。