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进退博弈 地产央企增至21家管理 一年前的3月18日，也就是在央企上演了一日三地王的疯狂后3天，国资委迅速召开新闻发布会，要求78户不以房地产为主业的央企退出房地产业务。一年后，央企一面在依序退出，一面也在悄然扩军。3月2日，国资委研究局副局长楚序平在“中国经济社会发展智库第四届高层论坛”上确认了央企地产即将扩军的消息，此前，国资委规划局局长王晓齐曾表示，主业为非房地产业务的5家央企―鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，将会获批保留地产业务，房地产央企由此前的16家扩编至21家。 为何获得牌照的是鲁能集团、中航工业等5家企业？央企能否如期退出房地产市场？在严厉的楼市新政情况下，会对市场产生什么影响？ 地产央企扩军有因 “这毫不稀奇，几乎所有有地产业务的央企都不愿轻易退出，也都找过国资委，这是5家央企博弈的结果。”中投顾问高级研究员黎雪荣告诉时代周报记者。 而在国资委工作多年的国企改革专家周放生看来，这更多像是国资委对此前“一刀切”政策的反省。周放生告诉时代周报记者，鲁能集团是国家电网旗下一家三级企业，经过多年发展，其能源业务已经逐渐剥离，而房地产已经成为其主营业务，不仅规模已经很大，项目更是遍及全国各地；新兴集团现为中国通用技术（集团）控股有限责任公司的全资子公司，是以建筑房地产、贸易、高科技医药为三大支柱产业。其中新兴的建筑实力很强，是以建筑施工起家的，房地产是其中重要一部分；至于神华集团、中煤集团则有很多地处偏远的工矿区，企业开发的房地产项目主要用于解决自己职工的住宅需求，而且矿区地理结构复杂，企业比较了解情况，开发起来更加方便，价格也比开发商便宜。 公开资料显示，截至2008年，中航工业集团仅“表内”房地产资产就达93亿元，神华集团的此类资产达58亿元，新兴集团与中国通用技术集团的此类资产达43.6亿元，鲁能集团与国家电网的此类资产达27.5亿元，中煤集团的此类资产达2.7亿元。而截至2009年底，中航地产第一大股东深圳中航集团拥有的土地储备超出1000万平方米，仍握有大量的土地资源尚未开发。 《中国房地产报》曾详细列出这5家企业的地产资产，其中中航工业集团截至2008年，共上报了41个二、三级房地产子公司，且资产总额达到93亿元，在78家央企中排名第一，加上排名第二的神华集团，两家央企的房地产资产已经超出了16家央企中的中水电、葛洲坝集团、南光集团等。 “央企涉足房地产情况错综复杂，一刀切的方法不太现实。”周放生表示。 王晓齐此前表示，按照计划，以房地产作为主业的央企，无论是面积还是收入，将能占到央企从事房地产的95%。而对于现有的16家以房地产为主业的央企，据国资委统计，这一数据为85%到86%。如今加上这五家，应该可以达到原来国资委的预期。 而在黎雪荣看来，保留这五家企业，也许另有深意，“此前公布的16家企业，主要以地产、建筑类和流通类企业为主，而此次5家企业中有4家涉及能源行业，表明国家对能源行业和能源安全的重视，房地产行业的丰厚利润可以帮助这些能源企业做大做强，进一步加大国际市场的话语权，亦可以增强抵御国际市场的风险”。 央企被指退出缓慢 今年2月22日，国资委副主任邵宁在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上称：“中央企业退出房地产业务的进展比较顺利，去年已有14家中央企业退出，2011年预计有20多家中央企业将退出房地产业。” 尽管如此，央企还是被认为退出缓慢，没有诚意。 亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者，2010年底，尽管多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。但实际上地方执行得并不严格。 “这表明央企发展房地产在融资方面还是有得天独厚的优势”，郭毅表示，资金始终是悬在民营开发商头上的达摩克利斯之剑，目前地产公司如果通过银行获得贷款，融资成本为10%（但显然银行更青睐央企）；如果民营地产公司通过信托的方式融资，融资成本为15%；如果通过股权等方式融资，其成本为20%以上；如果是民间融资，成本则高达30%以上。此外，央企母集团不仅为其注入大量的资金，同时还能为其作信用担保，这也是普通民营企业根本无法与之相比的。 黎雪荣则表示，地产业务带来的丰厚利润是央企不愿退出的主要原因。“2010年退出的14家央企，大都是地产业务发展不好的，盈利的几乎都没退出，而94家涉及地产业务的央企中，不赚钱的只有很少一部分。” 查阅年报显示，央企中房地产板块的投资不大，但所占的利润比重非常大，比如2008年，中国建筑年房地产开发业务营业收入占比仅在9%左右，却依靠22%左右的平均利润率，贡献了48%的营业利润；中国中铁占公司总