社区购物中心规划设计.doc

业态社区购物中心 基 本 特 点 选址 商圈与目标顾客 规模 商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统 市、区级商业 中 心 商圈半径为5－10公里 建筑面积为5万平方米以内 20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店 各个租赁店独立开展停车位300-500个 各个租赁店使用各自的信息系统 摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司（Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。 　　国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业务，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。” 国外的购物中心分为地区型购物中心、社区型购物中心和近邻型购物中心三种。 　　社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购物中心和邻里型购物中心之间。但各个国家的社区购物中心并非完全一样，这是由各国经济发展水平、居民汽车普及率、国土面积、居民密集度等因素的差异造成的。各国社区购物中心的不同，体现在规模、服务人口数量、甚至是布局、形态等方面。　　国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。 　　社区购物中心、邻里购物中心在数量上远大于区域购物中心，可谓深入全美各个角落。专家分析，社区购物中心长期规划虽然不及区域购物中心，但相比邻里购物中心还是具有较完善的长期规划。如商店的配置更加均衡，更有可能与合作者分担促销费用。这样，商店的组合及购物中心的形象可以和预先制定的目标保持相当的一致性。而邻里购物中心一般呈带状分布。初建时经过精心规划，承租者均衡配置。但随时间推移，规划的约束力可能削弱，新来者受到的限制较少。所以，邻里购物中心保持均衡的能力取决于它对潜在承租者的持久吸引力。 三、国内shopping mall 概况 目前全国约有400家大型购物中心，投资总额高达2000多亿元。而享有“购物天堂”之称的上海更是MALL的集聚中心。 “随着国内零售业全面开放，作为大商业前进方向的MALL更将‘肆无忌惮’地拔地而起。”一位业内人士表示。 国内MALL同质化现象严重 　　MALL空间宽敞、业态丰富的确改变了国内传统的消费观念。购物中心的出现，是社会经济与人们消费诉求不断发展的结果，随着生活水平的提高，生活节奏的加快，人们考虑的不再只是经济成本，还会更多地盘算时间、体力等隐性成本。 　　基于种种优势，10万平方米以上的MALL越来越多，殊不知如此大的土地和资金需求已将开发商推到风险的“浪尖”，即使资金链不出现问题，在正统的租赁经营赢利模式下，要保证长期稳定经营也是不低的门槛。信义不动产研究指出，按照国际经验，一个面积在30万—40万平方米以上的MALL，大约需要30万—40万以上种类的商品才可支持其发展。按照专家的解释就是，国内的MALL“同质化”现象严重，许多MALL其实在根本上都存在着一些问题。 　　专家指出，目前国内较多MALL往往属于开发商、经营商和商业运营商“三权分离”的格局。作为资金密集的行业，正规的MALL主要依靠租赁获利，对经营管理要求很高，盈利风险也大，收回成本一般需要较长时间。但如今国内MALL经营欠火候、招商能力薄弱，再加上土地、运营成本高，一些开发商为了提前达到资金回笼，不顾及整个项目的形象和市场的培育，将MALL实行拆零销售。这无疑打乱了原来统一经营管理的模式，而且“返租”的方式对小业主们来说也有不少隐患。 　　大型的商业项目一般都有三年左右的培育期，某些条件欠缺的项目可能更长。一个城市与其要几十个缺乏消费力支撑的“超生”MALL，不如多开发一些贴近市民的小型社区购物中心。 　　商务部今年6月9日发布了《全国商品市场体系建设纲要》，其中提出今后将重点发展方便居民日常生活的社区商业，控制发展大型购物中心。 　　专家表示，社区商业的主