第七章房地产投资概述 房地产金融与投资课件.ppt

房地产金融与投资 参 考 书 目 曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社，2004.3 刘宁.房地产投资分析.大连理工大学出版社，2009.2 范如国.房地产投资与管理.武汉大学出版社，2004,2 第七章 房地产投资概述 第一节 投资与房地产 第二节 房地产投资概述 第三节 房地产投资分析概述 第四节 房地产投资分析中常用的基本概念 第七章 房地产投资概述 第一节 投资与房地产 一、投资的概念与分类 1、投资的概念 投资是指经济主体以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项资产的经济行为。 2、投资的分类 （1）直接投资与间接投资（按投资与获得收益的方式不同划分） 直接投资：将资金直接投入到实业中，通过购买、生产、销售实物产品或商品而获得投资收益。 间接投资：将资金直接投入到金融市场上，通过收取股票股利、债券利息或获得资本利得而获得投资收益。 银行存款是不是投资? 房地产投资属于直接投资还是间接投资？ （2）固定资产投资与流动资金投资（按投资期的长短不同划分） 固定资产投资：是指形成企业固定资产、无形资产和递延资产的投资。 流动资金投资：为了维持企业生产经营而投入的必要周转资金。 （3）其他分类方法 按照投资来源和主体的不同，可以分为政府投资、企业投资、银行投资、个人投资和外商投资。 按照投资对经济作用的不同，可以分为生产性投资和非生产性投资。 按照投资项目的产业不同，可以分为农业投资、工业投资、商业投资。 二、房地产的概念、特征与分类 1、房地产的概念 房地产是以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系。 2、房地产的特征 （1）位置固定性、个别性。 （2）使用长期性。 （3）投资大量性。 （4）保值增值性。 （5）价格易受周围环境影响。 3、房地产的分类 （1）按房地产用途分类 居住类房地产 商业类房地产 餐饮类房地产 金融用房地产 信息用房地产 办公用房地产 娱乐用房地产 工业和仓储用房地产 农业用房地产 特殊用房地产 军用房地产 旅店类房地产 综合房地产 （2）按房地产拥有方式分类 个人单独拥有 分别共有 共同共有 信托共有 （3）按房地产实物形态分类 按所处的区位和地段的不同可分为：城市中心、城市边缘、城市郊区、农村房地产。 按建筑层数划分，以住宅为例，可分为：低层，多层，小高层，高层，超高层。 按建筑物的建筑标准，可分为：高级豪华、中等、普通标准地点的房地产。 按建筑物的新旧程度，可分为：新建造的房地产和旧有房地产。 （4）按房地产开发程度分类 生地：不具有城市基础设施的土地。 毛地：具有城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地。 熟地：具有完善的基础设施，进行过平整，能直接在其上面进行房屋建造的土地。 在建工程：地上建筑物尚未完全建成，还没达到交付使用条件的房地产。 现房：已建成可直接使用的房地产。 （5）按房地产开发经营内容分类 建筑地块 房屋 房地产服务 第二节 房地产投资概述 一、 房地产投资的含义与构成 1、房地产投资的含义 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。 2、房地产投资的构成 （1）房地产投资主体的构成 政府－－经营城市与经营土地 企业－－作为资产、作为要素 个人－－消费、投资 （2）房地产投资资金的构成 企业自有资金：企业自我积累的资金、主管部门拨入的资金和联合经营单位提供的资金。 信贷资金：短期透支贷款、存款抵押贷款、房地产抵押贷款、担保贷款。 集资：社会闲散资金，包括发行企业债券、股票。 外资：合资、合作、入股、贷款等。 财政资金：财政贷款和无偿的国防、科研、公益用房投资资金。 预售收入： （3）房地产投资要素的构成 时机：合适的时间、合适的地点、对 合适的物业类型投资。 地段：地理位置、社会经济地位。 质量：设计合理、结构坚固、施工精细、质地优良、符合消费者居住和审美要求。 2、福布斯富豪榜中的房地产 2003年福布斯中国富豪榜中，前100位富豪中有35位涉足房地产业。前10位富豪中，有6位经营房地产。 2004年福布斯中国富豪榜中，前 100位富豪中有43位涉足房地产业。前10位富豪中，也有5位经营房地产。 与其他行业相比，房地产业遥遥领先，当仁不让成为最“肥”的行业。 表1-3房地产是