第四章+土地储备和土地一级开发.ppt

第四章 土地储备和土地一级开发融资 闫 妍 yanyan@gucas.ac.cn 土地一级开发包括两类： 一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目； 另一类是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。 土地储备，是政府及其授权机构 以提高土地利用效率、优化土地资源配置、促进城市有序发展、调控土地与房地产市场为目标， 通过合法方式预先取得土地， 并进行整理、开发和储备后， 按照土地供应计划供应土地的行为， 是实现政府垄断土地一级市场、提高市场运作效率重要手段。 到目前为止，全国各城市基本都设立了土地储备机构，并形成了“市场主导型”、“政府主导型”和“政府市场混合型”等各具特色的运行管理模式。 北科建集团在中关村科技园区的土地一级开发项目 导读 导读 北科建集团成立 北科建集团成员企业 北科建集团在中关村科技园区的建设中率先实施土地一级开发模式 北科建集团打破传统的土地开发模式，实行“统一规划、政府引导、市场化运作”的土地一级开发模式来推进科技园区建设，在一级开发进程中积累了丰富的经验。 北科建集团土地一级开发的重点项目 中关村广场商业配套齐全 围合式下沉广场 环境幽雅的空中花园 中关村软件园 该项目位于北京市海淀区上地信息产业基地西北部。2001年2004年，先后被国家发改委、信息产业部、商务部批准为国家软件产业基地和国家软件出口基地。园区完善的基础设施，优美的自然环境、人文环境、产业环境，一流的服务，吸引了Oracle、Siemens、IBM、爱尔兰IONA等国际知名软件企业及众多国内知名软件企业入驻园区。 占地面积——一期139公顷、二期约140公顷 总建筑面积——一期61万平方米、二期85万平方米 开发商——北京中关村软件园发展有限责任公司 中关村生命科学园 园区占地面积249公顷。其中，一期为中关村生命科学园，定位为源头创新、产品研发与生产基地，2000年11月全面启动一级开发，目前已实现七通一平，入园企业近40家，已基本形成国内生物医药高端产业化研发资源最密集的专业园区；二期为中关村国际生命医疗园，定位为医疗服务产业基地北大国际医院已正式签约购买20公顷土地用于建设2400张床位的国际化综合医院。 占地面积——一期133公顷、二期119公顷 总建筑面积——一期52万平方米、二期83万平方米 开发商：北京中关村生命科学园发展有限责任公司 中关村生命科学园实景 领秀硅谷 导读 中关村科技园区土地一级开发模式 中关村科技园区土地一级开发模式－政府主导 中关村科技园区土地一级开发模式－统一规划 中关村科技园区土地一级开发模式－市场化运作 导读 北科建集团在中关村科技园区建设中的土地一级开发的主业务流程 1、项目的前期调研（预可研） 2、土地一级开发项目的策划 3、规划设计 4、土地一级开发项目的财务管理 5、土地一级开发项目的招商推广 6、为二级开发商服务的内容 7、建设过程中和建成后的管理 北京市现有的城市功能区管理模式 建立新型城市功能区管理模式的应注意的问题 新型城市功能区管理模式基本架构 导读 土地一级开发中值得关注和研究的几个问题 土地储备，是政府及其授权机构 以提高土地利用效率、优化土地资源配置、促进城市有序发展、调控土地与房地产市场为目标， 通过合法方式预先取得土地， 并进行整理、开发和储备后， 按照土地供应计划供应土地的行为， 是实现政府垄断土地一级市场、提高市场运作效率重要手段。 到目前为止，全国各城市基本都设立了土地储备机构，并形成了“市场主导型”、“政府主导型”和“政府市场混合型”等各具特色的运行管理模式。 融资问题，仍然是土地储备和一级开发的瓶颈 影响了土地储备制度建设； 制约了政府土地供应能力； 影响了政府通过土地供应引导和调控房地产市场的能力。 结合土地储备和一级开发的制度安排，在现有的金融环境条件下，探讨土地储备和一级开发的融资模式，具有十分重要的现实意义。 一、资金使用特点 资金投入与回收的集中性 资金使用对象的广泛性与差异性 （城市范围内各种经营性和非经营性用地统筹储备和开发 ） 资金回收周期与周转速度的不确定性 受土地市场和房地产市场中供求关系的影响 受宏观经济周期波动状况、政府政策与策略的影响 二、融资模式的现状与问题 土地储备机构的两种基本组织形式 政府全额拨款的事业单位； 政府投资组建并授权经营的土地开发企业。 土地储备贷款政策 商业银行对土地储备机构发放的贷款应为抵押贷款； 贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%； 贷款期限最长