苏州工业园区写字楼市场研究报告.doc

苏州工业园区办公楼市场报告 2008年7月 苏州在长三角经济中具有举足轻重的地位，苏州工业园区也正日益显现其重要的经济作用，园区是苏州主要的商业区，拥有坚实的商业、经济基础及便捷的交通条件，而这一区域的写字楼，将吸引更多外资企业的进驻。苏州将成为上海之后，整个长三角又一新的写字楼高地。 园区中银惠龙大厦的独家租赁代理仲量联行在其全球知名的研究报告系列《全球最具竞争力城市》中，为中国除北京、上海、广州3个一线城市之外的12个二线城市逐个进行了城市整体竞争力实力分析研究。在这份报告中，苏州在2005年GDP增长了15.3%，位居所有城市之首。报告中另指出，苏州经济在过去的5年中，平均达到了21%，到2010年前，预计平均也将达到16%。像苏州这样的二线城市，有其得天独厚的竞争优势，而这也为苏州园区带来更多知名企业的进驻。 本文以苏州工业园区管委会迁至园区得2005年底为界，分析园区办公楼市场发展历史和现状，从中领悟园区办公楼市场发展对其它区域的市场发展的启示。 一、园区办公楼市场历史发展概况 （一）供需反差 尽管苏州办公楼市场发展迅速，但自1999年以来，相对于住宅，苏州办公楼市场的发展相对逊色许多，其写字楼市场就连与GDP远不如自己的常州、无锡等地相比都有差距。与此同时，苏州的经济却发展迅速。作为长三角经济圈的重要成员，苏州一直扮演着重要而特殊的角色，并已摆脱上海“后花园”的单一定位，从而上升为一个具有竞争力的新兴城市。 苏州经济10年来始终保持着两位数的增长，外资企业纷纷进驻，私营企业大量涌现，其总量及增速在全省均处于首位。与之相应的是市区、新区、园区主要的中高档写字楼租赁率在95％左右，部分写字楼租售价格近两年来出现了近40％的增长，平均租金单价已达到了50元以上。 然而在如此强大的市场需求增长面前，苏州的写字楼投资却没有及时跟进。 2002年苏州大市范围内办公楼竣工面积仅为41835平米，2003年1－8月份新开工面积只有14046平米，而同期销售面积达到了52029平米。（据苏州市统计局数据） 苏州写字楼2003年呈现供不应求的局面，开工面积大大低于销售面积。这远远不能满足苏州外资的涌入和民营的发展。苏州的写字楼市场呈现了巨大的需求，写字楼市场的供给相对不足，与市场迫切需要所形成的反差，则为涉足这一领域的企业的利润预想留有较大空间。由此而来，苏州下一轮房地产开发、投资的重心已悄悄地向写字楼市场倾斜。2004年这一情况有了变化，面对市场的强大需求，苏州将迎来写字楼供应高峰年。 全球知名的戴德梁行房地产咨询公司2004年3月对苏州写字楼市场进行了一次全面的调查，认为2004年园区、高新区销售型写字楼供应量空前巨大，主要竞争项目预计均价在人民币6000元至7500元／平方米，毛租金回报率定在10％至14％比较合理。 　 在园区，2004年投入市场的有建园大厦、星海国际大厦等。建园大厦是建设银行在苏州园区的新项目，毗邻中央公园和园区管委会所在国际大厦，出售给两家机构客户，新业主可出租、出售或自用，总面积56112平方米。星海国际大厦也是园区2004年的新项目，当时售价为6500元―7500元／平方米，于2004年12月投入使用，总建筑面积30000平方米。 按照当时园区的规划，中央商贸区有数十幢高层建筑，其中有两幢60层高的双子塔组成的40万平方米的综合性建筑群将在2008年前落成，园区从2004年开始得3至5年内写字楼的集中大量供应使得市场竞争相当激烈。 2004年，苏州写字楼的月租金在每平方米50元左右，然而，从2004年开始高档写字楼都面临着剧烈的竞争。在苏州购买或租赁写字楼的主要有保险公司、中外资银行、证券公司、民营企业、上市公司、IT企业、汽车、纺织服装、个人投资者以及房地产投资基金等。 （二）购买风潮 与其他城市的写字楼市场相比，苏州市场在发展过程中，写字楼购买成为其形成热潮的一个关键，而包括仲量联行所参与的中银惠龙大厦，亦采用了先售后租赁的形式。 早在2000年初，苏州写字楼市场就一改以往以租赁为主的局面，买楼比例大增。部分写字楼租售价格近两年来出现了近40％的增长。写字楼市场的投资回报率可以达到10%—15%。而自从去年开始，越来越多的外地及苏州本地购房者将购置写字楼物业作投资用途，也在一定程度上催生了苏州特殊市场形态的构成。 很多有经验的浙江、上海投资客开始向苏州的商用物业进军，苏州住宅房价的持续高涨也使一些敏锐的苏州人把投资的眼光转向写字楼，银行抵押按揭，使他们能够从容地进行投资。 二、园区办公楼市场目前发展概况 （一）需求使空置率降低 市场需求方面出现了一定的供不应求现象。中心城区的新增销售项目宏盛大厦在开盘后几个月内快速卖出，周边区域项目的销售价格也创下新高：工业园内