郑州市商业地产调研报告.ppt

未来?新天地周边市场调研分析 目录 一、2009年郑州市宏观经济概况 郑州市生产总值完成1524.3亿元，同比增长7.3%，在全国27个省会城市的经济总量排名中仍位居第8位。 　　 上半年，全社会消费品零售总额697亿元，同比增长18%。居民消费价格总指数(CPI)同比下降了0.8%。 　　 上半年，全市财政收入形势好转，地方财政一般预算收入完成148.6亿元，同比增长3.9%，占全年预算的51%；税收收入占一般预算收入的比重保持在77%以上。 　　 上半年，全市金融机构存款余额达到5965.8亿元，同比增长21.4%。而新增贷款1013.1亿元，同比多增640.4亿元，占全省新增额的45.6%。 　　 上半年，城镇居民人均可支配收入达8977元，增长9.1%，农民人均现金收入5322元，增长8%。 二、郑州市商业市场分析 （五）、商铺投资需求分析 （六）、郑州市商业地产个案分析 三、郑州市商业地产发展趋势分析 四、未来新天地市场定位研究 A 商业整体定位 区域型商业中心（未来商圈中心）+ 社区型商业中心 + 邻里型商业中心 + 专业市场类商业服务(总部基地，如展示、办公一体的商贸型loft）中心（依赖现代物流和准确快捷的商务信息） + 地铁商业中心（特色商业中心）。 B 商业概念定位 特色购物休闲中心（特色的、休闲的、都市的、潮流的、开放的、复合的、年轻奔放的、互动的、共生的）----综合购物中心基础上的特色休闲服务区，全业态全业种的购物中心，氛围创造中不排斥“尽情的暧昧和文化张扬” C 商业功能定位 功能定位 以现代服务型商业为主体，并辅之以地铁特色商业的区域型现代综合服务中心 （六）B地块产品定位 （七） C地块产品定位规划 五、未来·新天地销售测算分析 我项目销售价格思考 总结 ○商铺面积需求分析 超过半数的投资者实际需求的商铺面积为21～40平方米，需求面积在41～60平方米的比例占19%，需求面积为61～80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。 商铺面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少；而面积太小会对商铺经营者有所限制，不利于商铺的租赁和经营。从开发商的角度来讲，了解到投资者对商铺面积的真实需求，根据他们的需求推出面积适合的商铺，在商业地产的竞争中将处于有利地位。  ○商铺接受最高总价分析 投资者能够接受的商铺最高总价为20万元以下的比例为29%，在20万～30万元之间的为39%，投资者能够接受的总价为30万～40万元和41万～50万元的比例分别为10%和6%，在50万元以上的比例为16%。 通过对投资者能够接受的最高总价分析，可以了解到广大投资者真实的投资能力和资金实力。而开发商在进行项目开发和销售时，就要充分考虑到这一方面的因素，这样才能开发出适销对路的商铺，因此这方面的信息是不可或缺的。  ○投资者实际年龄分析 商铺投资者的年龄构成主要集中在31~40岁，所占比例为62%，其中36~40岁的比例为33%，31~35岁的比例为29%；41~45岁年龄段所占的比例是16%；25~30岁也有10%；46~55岁的比例合计为12%。 显示，31~40岁这一年龄层的人群是目前郑州市商业地产市场商铺投资的主力军，这部分人群社会经验丰富，具备较强的资金实力，在目前投资渠道较少而商铺投资前景看好的情况下自然被商铺投资吸引。在此也建议开发商将这一部分人作为重点目标客户群，研究他们的投资习惯、价值取向和具体的投资需求，这样才能获取最大的市场份额。 ○购买商铺目的分析 投资者购买商铺的主要目的为投资的比例最高，达到58%，购买商铺进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律。购买商铺自己经营的比例有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群。而选择其他的比例仅为4%。 通过与2005年商业地产的调查数据对比分析发现，购买商铺自用的比例下降了5个百分点（2005年该项数据为43%），而购买商铺投资的比例上升了3个百分点，虽然上升幅度不大，但商业地产市场启动的迹象开始显现。商业地产凭借自身的优势，如受宏观调控的影响较小、投资回报稳定等，正逐步被广大投资者接受和追捧。 ○投资选择区域分析 从商铺购买者对商铺所在区域的选择情况可以看出，中心区仍是商铺购买者的首选，所占比例为32%，中心区二七商圈的大上海和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，都对投资者产生了巨大的吸引力。商铺购买者选择东区和郑东新区的比例分别为18%和16%，他们比较看重的是区域发展前景，郑州市对该区域发展的支持力度较大，是未来郑州市的经济商贸中心，因此提前布局错不了。 而选择西区和北区的比例也