重庆市二郎商业步行街二期定位策划报告96P.ppt

招商方案建议 我司建议本项目前期执行招商方案二，待到本区域商业环境成熟、人口增长到40万人以上后，再执行招商方案三。 * Thanks * * * * * 一、市场分析篇 二、项目定位篇 三、产品建议篇 四、业态建议篇 报告整体思路 * 建议方案一 ：大型专业卖场 业态组合建议 建议方案二：大型超市+商务+餐饮休闲娱乐+精品零售 建议方案三：百货+大型超市+商务+餐饮休闲娱乐+精品零售 （根据商业培育期时间的长短，做出如下商业业态组合建议） * 方案一 ：专业卖场 业态比例建议 业态 商业总面积（㎡） 专业卖场 占比 100% 100% 面积(㎡) 79000 79000 方案一由纯目的性消费业态组成 * 收 益 评 估 注：目前的租金收益评估不代表将来招商执行时的租金价格，最终的租金收益应当以项目当年的商业氛围和当年的商业价值而定。 方案一 ：专业卖场 * 项目总体平均租金水平=20-30元/㎡ 项目商业租金整体估算 根据业态布局，我司通过对多家专业卖场商家进行项目介绍和预期租金摸底，多个商家对同一业态摸底的租金求平均值，得出项目预计租金收益。 由于方案一主要主力店定位为专业卖场商家较少。因此，在租金收益计算中采取整体商业平均定价法估算。 方案一 ：专业卖场 若按满租状态招租，项目总体月收益可达到（190—284）万元/月 注：其他收益指物业广告牌收益、停车、场地租赁等,约占项目物业房屋出租收益的20% 　 租金水平（元/㎡） 面积（㎡） 物业月租金收益（万元/月） 商业 20-30 79000 158-237 其他收益 ／ ／ 32-47 合计 ／ 79000 190-284 * 项目总体月租金收益/总面积=（20—30）元/㎡（建面） 由于商业要经历5年左右才进入成熟期，因此，本次商业租金价格为商业起始运作租金价位，一般来讲，商铺租金随商铺价的值升值而升值，递增率一般为3%-10%左右。 本案商业运作成熟后平均租金水平= 项目起始租金水平×（1+8%）=（29—44）元/㎡ （建面） 5 方案一：专业卖场 * 方案一 ：专业卖场 分析总结 就目前二郎片区的商业现状来看，本项目现阶段所面临的商业市场非常不理想，同时被成熟商圈辐射，消费人群也较少。短时期内本项目打造为专业型卖场最为可行。 优势： 一期已经有一定的知名度和人气，如若和一期打造为相同的业态，那么有利于项目商业的整体形成； 商家的进驻时间短； 招商容易； 容易形成商业氛围。 劣势： 租金收益少； 物业升值慢； 无法达到周边居民和政府对本项目的美好期许。 如果将二郎商业步行街二期打造为和一期相同的专业市场，那么本项目将会在最短的时间内形成商业氛围，快速完成招商工作。 * 业态划分比例 方案二 ：大型超市+精品零售+商务+餐饮休闲娱乐 业态 精品零售（包括社区配套） 休闲+餐饮+娱乐 超市 占比 30% 51% 19% 面积(㎡) 23700㎡ 40290㎡ 15010㎡ * 业态 精品零售 休闲 餐饮 娱乐 超市 楼层 面积（㎡） 百分比 面积（㎡） 百分比 面积（㎡） 百分比 面积（㎡） 百分比 面积（㎡） 百分比 1F 11850 15% 2370 3% 1777.5 2.25% —— —— —— —— 2F 11850 15% 2370 3% 1777.5 2.25% —— —— —— —— 3F —— —— 80975 10.25% 3950 5% 3950 5% —— —— 4F —— —— 2370 3% 4147.5 5.25% 9480 12% —— —— 负1F 停车位和设备用房 15010 19% 负2F 停车位和设备用房 一二三层为购物、三四层为餐饮、休闲、娱乐。 业态划分比例 方案二 ：大型超市+精品零售+商务+餐饮休闲娱乐 * 收 益 评 估 注：目前的租金收益评估不代表将来招商执行时的租金价格，最终的租金收益应当以项目当年的商业氛围和当年的商业价值而定。 方案二 ：大型超市+精品零售+商务+餐饮休闲娱乐 * 项目一层平均租金水平=48—118元/㎡ 项目二层平均租金水平=38—78元/㎡ 项目三、四层平均租金水平=18—48元/㎡ 项目分层租金水平估算 根据业态布局，对家乐福，永辉、沃尔玛，皇池、皇室、银乐迪、欢乐迪、好乐迪、富侨、陶然居、秦妈等商家进行项目介绍和预期租金摸底，多个商家对同一业态摸底的租金求平均值，得出项目预计租金收益。 由于方案2主要主力店定位为餐饮、娱乐、休闲，商家总数较多。因此，在租金收益计算中采取分层定价法估算。 方案二：大型超市+精品零售+商务+餐饮休闲娱乐 * 若按满租状态招租，项目总体月收益可达到（271—589）万