胶南隐珠驻地项目房地产开发市场调研报告.doc

隐珠驻地项目房地产开发市场调研报告 一、工作目标 1、通过问卷式抽样调查了解隐珠办事处待开发地块的市场情况，以数据形式反馈当地居民对待开发区域商业网点及住宅的需求大小和方向，为该地块的正确规划和开发提供有效的市场依据。 2、根据待开发项目中商业网点面积比重大的特点，对该区域附近沿街商铺业主的分布情况、经营业态、网点需求状况进行深入调查，从市场角度找出我公司待开发项目在产品设计、功能特性、定价以及营销策略上的切入点和立足点。 二、调研要素 1、调研时间：2010年3月19日 2、调研地点：隐珠街道办事处驻地与市区东部区域 3、调研对象：沿街商铺业主及附近居民与市内居民 三、调研形式及方法 1、制作《隐珠街道办事处驻地房地产开发市场调查问卷》，由调研小组向北京路主干道（泰山路至临港路段）及我公司地块合围的灵海路、南海路、黄海路三条支干道沿街商铺、隐珠居民与市内居民发放调查问卷，问卷发放数量不低于沿街商铺总数的90%。 2、问卷调研时，公司调研人员陪同所有被调研商户完成答卷的全过程，由商户、居民亲自填写或由调研者提问商户口述，确保数据的真实性和完整性。 3、调查完毕后将调查表收集、分类、整理，对数据进行统计分析，得出相关的结论。 四、分析要点 1、分析公司待开发项目市场需求的总体情况，包括需求大小和需求内容； 2、重点分析该区域市场范围内消费者对商业网点产品个性、价格的需求； 3、分析消费者对待开发商品住宅和商业网点的购买动机及经营偏好，为该地的特色街区规划提供市场依据； 4、分析市场目标人群的职业特点，分析该区域市场范围内消费者的商品房购买力及购买决策。 五、调研数据分析 本次调研共回收有效问卷98份，根据调研目标做如下分析。（数据统计情况附表） （一）消费者年龄阶段比例分析 图1 分析： 此次调查的消费者中，30岁以下者34人，30—40岁者36人，40—50岁者23人，50岁以上者3人，对于一个对商业网点和商业住宅有购买需求和购买能力的样本群体，这个年龄比例是合适的。 （二）样本消费群体职业性质分析 图2 分析： 从调研目的来看，本次调研重点针对待开发项目附近网点业主做的抽样调查，调查人群多为附近现有商业网点的自主经营者，同时也是新建商业网点消费的潜在顾客，能更准确地反应出消费者对当地商业网点建设的市场需求。 （三）消费者购买力分析 图3 分析： 从上图中可以看出，该地区商业网点经营者及附近上班一族家庭月收入主要为3000元以下，此数据表明，附近居民没有太大实力购买高档住宅及大面积商铺。 调研时发现，北京路商业网点经营者多数不是商品房的产权所有者，他们对公司新建网点多抱有租赁经营的需求，而非购买经营。由此建议集团领导联系大型商业品牌合作，对新建网点进行统一招商运作，有利于该地域特色商业街区的形成。 （四）商业网点市场需求分析 图4 建筑面积选择分析： 附近居民在新建小区商业网点建筑面积选择上主要考虑100平米以下，这与其购买能力和现经营状态是相吻合的。由此可以看出，附近居民对商业网点的需求和购买力停留在租赁状态，经营方式也停留在现有的小商品销售和生活服务业经营上。上述现象可为我公司新开发网点销售时的目标市场选择提供参考。 图5 网点楼层选择分析： 如上图所示，附近商铺经营者多喜欢单层网点设计。调研时发现，但大多数居民不想购买双层以上商业网点，认为二层以上网点既没有利用价值也不方便对外租赁。 图6 网点购买价格选择分析： 如上图所示，居民对新建网点的单价选择偏低，这符合正常购物心理，对于公司新建网点的定价策略无太大参考价值。 图7 网点购买目的分析： 调研人群购买商业网点的目的多为自主经营，这与该人群的职业性质有关。 图8 商业网点购买用途分析： 由上图可见，商铺业主对新购网点的用途出自自身对市场的判断，对生活服务和小商品销售这两个广泛概念的选择占多数，对于其他特色产业的经营兴趣不很浓厚。因此认为，强势产业品牌的加盟和统一的前期市场推广是特色街区开发运营的重要条件。 （五）特色街区规划意见分析 图9 分析： 上图为该区域居民对于特色街区规划的意见按反馈，仅限于沿街商业网点居民的意见，具有一定的片面性。调研时了解到，居民对于本题目的选择多为感性认识上的判断，理性思考较少。 （六）商品房住宅市场需求图示 1、调研设题：如果您有计划在我们的新建小区内购买一套住宅，您的选择是？ 调研结果： 图10 图11 图12 图13