西安地产重点市场调研报告.doc

目录 一、西安宏观经济形势 1、宏观经济 规划建设3、政策法规1、市场供应 2、市场销售 3、房价走势 1）、市场供应 2）、市场销售 3）、价格行情 1）、市场供应 2）、市场销售 3）、价格行情 1）、市场供应 2）、市场销售 3）、价格行情 而经历了近年来对于不断出台政策的磨合，西安房市仍然保持着多年一贯的稳步增长势头，无论市场开发或销售均较去年同比继续呈上升态势。但这种数字方面看似平稳的背后，房市却已酝酿着新的演变：0年市场开发方面，越来越多的外来开发力量进驻西安市场进行项目运营，也使得房地产开发市场运营愈趋成熟，产业发展格局进一步升级；伴随着近年来政策“后07年诸如曲江、高新区等同一区域的多个项目同时上市，也使些区域的市场竞争表现的愈加激烈。宏观经济 07上半年西安经济运行态势良好，预计完成生产总值750亿元，同比增长13%，加快0.4个百分点，为西安市10年来同期最高水平。实现财政总收入62.94亿元，增长27.5%；全社会固定资产投资完成623.52亿元，较上年同比增长38.8%；社会消费品零售总额完成442.24亿元，增长17.4%；城市居民人均收入增长15.4%。宏观经济的良性运行为房地产市场的稳步推进保驾护航。规划建设07年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，总投资1652亿元，07年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生物产业基地项目等。 伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。3、政策法规 07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。从07上半年中央到各地方的具体政策出台情况来看，政策调控的主要方向更多的是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实，并未有新政出台，因此07上半年的西安房地产市场更多的是从上年市场的观望状态向平稳运行方向过渡。 综合来看，07上半年西安市经济运行良好，城市规划建设快速推进，房地产调控主要是对前期政策的细化与落实，这均为上半年西安房地产市场提供了良好的运行环境。 06年受政策调控影响，房地产开发市场观望情绪明显，市场供应量有所放缓，而进入07年伴随着市场对政策的逐步适应，上半年商品房市场供应集中放量，施工、竣工、新开工面积较上年同比增幅均达到40%以上。 多年来的房地产开发已使得西安二环内可开发用地日渐稀少，而随着城市骨架的拉大及城市化进程的加快，规划建设的推进为住宅郊区化提供了优良的硬件配套及可预见的发展前景优势，极大推动了这些区域的房地产开发运营，目前的商品房市场开发主要向二环及三环之间集结，诸如高新、曲江、城北、浐灞等区域目前均成为房地产开发的集中热点区域，并且借助区域特点形成自身房地产发展的特色优势，吸引着市场购买人群逐渐向这些区域偏移，市场供应量与需求量同向持续高走，并且占到商品房市场供应与销售的较高比重。 2、市场销售 近年西安商品房年销售增幅基本上均保持在30%左右，06年受宏观政策的影响市场增幅略有放缓。07上半年市场未有大的调控政策出台，主要处于对旧有政策的深化运行过程，市场总体发展平稳。 2007上半年西安商品房销售面积较上年同比增长37.9%。07上半年商品房市场供应集中放量，以及买方市场的抑制需求于07上半年集中释放，均在一定程度上刺激了市场销售的增长。 三、西安当前普通住宅市场概况 2007年上半年西安普通住宅市场供需结构趋于合理，供需两旺。伴随着近几年来房地产市场的良性、健康发展，政府各种政策的引导及支持，个人购买观念逐渐深入人心，同时市场开发也在全市范围内全面开花，并且延伸至郊区甚至远郊，供市民可选择的商品房无论从结构、供应量及开发区域方面均逐渐丰富，由此也使得近几年来商品房市场销售逐年递增，并且增幅均保持在高位运行，市场呈现供需两旺的态势。1、市场供应 作为商品房市场的主体，近年来西安普通住宅物业开发量呈逐年增长的势头，06年宏观调控政策的予头直指住宅物业，对其市场供应产生较大冲击，政策后市场供应集中放量，上半年西安普通住宅施工面积、竣工面积、新开工面积较上年同比增幅超过40%。 2、市场销售 07上半年西安普通住宅销售面积较上年同比增长41.12%。占商品房总交易面积的比例高达91%，较去年同期增长两个百分点，住宅作为目前商品房市场的主体地位愈发明显。 总体来看，07上半年住宅交易中，90平方米以下住宅交易套数占总交易量的34%，90-144平方米的住宅占到总量的52%，144平方米以上住宅交易量占到