广州白云海航购物广场YH城周边市场市调报告.ppt

Page * [YH] 城招商推广策划报告 广州白云区海航购物广场-YH城 嘉禾片区 新市片区 项目商业发展方向研判 ——以娱乐、餐饮功能为主的特色潮流主题购物中心 项目周边商业现状 项目所在区域发展 项目开发原则 区域规划是商住功能； 嘉禾是白云区四个区级中心之一； 嘉禾属于白云区优先发展区域； 未来地区交通枢纽，承接市区居住扩散 区域为工业区，商业氛围较弱； 以专业市场、中低档零售商业为主； 对未来发展大型商业具有较大的市场潜力 项目以租为主，结合市场需求，走特色化路线，与新市的百信广场、白云新城的万达广场、五号停机坪形成差异竞争。 备注：具体分析、说明稍后提供。 区域商业市场发展方向｜消费者分析｜项目商业发展研判 走差异化竞争路线 区域商业亟待升级 走差异化竞争路线 2.1 项目竞争优势 区位优势 项目地处嘉禾组团，区域是白云区空间发展主轴的中间节点和通勤走廊。项目所在区域为白云区“空港门户”，中央商业发展轴的关键节点位置及重点发展地区。 交通优势 项目行经的公交线路有13 条，邻近高速入口，交通十分便利。 政策规划优势 项目属于市政府“三旧改造”、 “退二进三”政策的重点工程，是白云区政府和开发商战略合作框架协议下的重要合作项目。 消费群优势 项目周边分布有金碧雅苑、时代玫瑰园、云山诗意、元邦航空家园、黄石花园、白云高尔夫花园等多个大型成熟社区。 总建筑面积 64,270㎡ BLOCK 1 (原招商中心) BLOCK 2 (原海航商业) 分层面积 层高 分层面积 层高 1F 740㎡ 4.8m 16,600㎡ 5m 2F 740㎡ 3.8m 14,600㎡ 3.6m 3F 730㎡ 3.8m 15,700㎡ 3.6m 4F 730 ㎡ 3.8m 13,700 ㎡ 3.6m 5F 730 ㎡ 3.8m —— —— 一 . 项目概述 【YH城】地处广州市白云区嘉禾地段，紧邻机场高速公路及华南快速路等出口，为区域空间发展主轴的中间节点和通勤走廊，是白云区未来发展的重点地区。项目定位为“区域商业中心 新潮消费领地”，是集休闲、餐饮、娱乐、购物、办公、酒店、公寓等功能于一体的大型综合商业中心。 二 . 项目指标 N Block2 Block1 华南区最大电玩城，1.4万平方米，已经试业 创业公寓 娱乐休闲 创意办公 区域商业中心 新潮消费领地 情景酒店 综合商业 特色餐饮 潮流购物 项目定位 【YH】城＝年轻之城（吃、喝、玩、乐、潮） 项目整体定位 项目商业定位 2.2 关于项目定位的思考 2.2.1项目概述｜2.2.2 项目定位思考 项目核心目标消费群 本项目 南距黄石路 1.4 km 东距白云大道 2.5 km 南距三元里大道 3.2 km 项目核心辐射区域以嘉禾集贤片区为主，目标消费群则以辐射区域青年人群和家庭消费为主。 嘉禾-集贤片区 白云高尔夫花园 黄石花园 祥景花园 新兴白云花园 白云尚城 黄石东片区 黄石西片区 新市片区 1.4km 2.5km 3.2km 距离测量：google earth 萧岗站 江夏站 黄边站 主要商业项目 主要住宅楼盘 乐得花园 时代玫瑰园 金碧雅苑 云山诗意人家 集贤苑 岭南新世界 元邦航空家园 白云骏景花园 汇侨新城 纵横缤城 富力阳光美居 荷塘月色 本案 嘉禾附近花园小区户数 随着白云区以及嘉禾区域经济的迅速发展，白云区以及嘉禾区域缺少综合商业消费场所的矛盾日趋突显，尤其是缺少可聚集和吸引消费人群的集休闲、餐饮、娱乐、购物、办公、酒店、公寓等功能一体的综合性商业项目。 嘉禾区域现有商业布局分散，缺少可聚集和吸引消费人群的综合性商业项目 1 差异化定位满足市场需求，依托项目经营特色与亮点，走非传统商业开发模式 2 在现有的本地消费人口及消费力的条件下，建议项目走特色、差异化开发路线，聚集区域人气，营造非商业中心的商业氛围，使项目具备长远发展的持久力。 充分利用得天独厚的区位优势，发挥商业辐射作用，使项目具备持久经营的发展空间 3 嘉禾区域处于白云区中央商业发展轴的关键节点，具有得天独厚的区位优势，为项目发挥商业辐射能力提供了可能，在最大化的吸引区域周边消费群的同时，借特色经营网聚区域外的消费人群。 项目所在区域商业与项目定位关系 目标消费人群需求 功能定位的思考 (餐饮) (娱乐) (创意) (购物) 项目定位以“潮”为核心，结合“悠、乐、购、思”四大元素展开—— “悠”——是指餐饮，含特色餐型、休闲餐饮、大型中式餐饮。 “乐” ——是指娱乐(电影、KTV、电玩、网吧、玩吧等) 。 “购” ——是指零售(知名服饰品牌、潮流仓、数码、精品、休闲服饰、运动用品等)。 “思” ——是指创意办公，以配合旧改项目的