按揭业务培训-北京.ppt

何谓按揭 按揭——Mortgage 住房抵押贷款 面向购房者，以住房为抵押物 抵押与按揭的区别 是否转移占有 抵押贷款的特指 住房金融业务 开发贷款：公司业务 流动资金贷款：1年期 项目贷款：固定资产贷款 1-3年 个人住房贷款：个人业务 消费贷款 住房按揭贷款种类：按资金来源划分 商业性贷款 商业银行自有资金 公积金贷款 住房公积金 组合贷款 住房按揭贷款种类：按交易标的划分 房地产市场 一级市场 二级市场 三级市场 一手房贷款 二手房贷款 年限和贷款额度 一手房贷款 最长30年 最高八成 二手房贷款 最长20年 最高七成 二手房的特例 贷款期限与房龄之和不超过30年 某些银行可以对特定的住房（如房龄3年以下，房屋总价100万以下，单价7000元以下）给予8成贷款 利 率 执行人民银行规定利率 l至5年：年利率为4.77% 6至30年：年利率为5.04% 利率调整 已发放贷款，自下年1月1日起执行调整后的利率 还款方式 1、等额本息还款法 月还款额相同 利息逐渐减少，本金逐渐增加 计算公式： 每月等额还本付息额=贷款本金×月利率×（1+月利率）的n次方 /{（1+月利率）的n次方 －1} (其中n=还款期月数） 还款方式 2、等额本金还款法 月还本金相同： 利息按当月剩余贷款本金实际发生利息计算 计算公式：每月还款额＝贷款本金/贷款月数＋（本金－已归还本金的累计额）×月利率 两种方式的比较 两种还款方式比较 Case Study I-选择合适的还款方式 案例：王先生25岁，毕业两年了，他和女朋友两人每月收入合计7000元，马上就要结婚了，想买套75万的房子，需向银行贷60万，20年。 ？如何选择贷款方式？ 240次方是（2.73） 等额本息：第一个月还款额？ 等额本金：第一个月还款额？ Case Study I -选择合适的还款方式 等额本息：第一个月还款额：3976元； 等额本金：第一个月还款额：5020元； 30万，贷20年，等额本息比等额本金多还款2.5万多；60万，贷20年，多还款利息超过5万 选择最适合自己的衡量标准： －年龄 －收入能力（收入增长型或收入衰减型） －消费理念 还款方式的创新：移动按揭 移动按揭——民生银行 基本思路： 根据客户需要定做还款方案 分段还款，按月还款额计算： 先少后多 先多后少 中间少两头多 两头多中间少 一般分段在3-5段 1998年开始发展 增长势头迅猛： 目前余额已达12000亿元，是1997年的20倍 按揭贷款是一种能够带来稳定收益的优质资产 各商业银行之间竞争激烈 全国 中国人民银行第一季度货币报告显示，截至今年一季度末,个人住房贷款余额为8909亿元，比年初增加658亿元 ... 到2003年4月，个人住房贷款余额突破9000亿 二手房市场迅速升温 北京 截止到2003年8月，北京个人房贷市场一年的总量超过400亿元，工行、农行、中行、民生、建行、中信、北京商业银行、浦发、广发、光大等商业银行都在个人房贷业务中激烈争夺市场份额。 上海 截止到2003年6月底上海的个人按揭贷款余额已达到1348.27亿元，比年初增长216.55亿元，同比增长61.9% 二手房市场发达，交易量与新房持平 二手房的交易流程 贷款受理 买卖成交，交易双方签订买卖合同，交意向金1％ 了解客户贷款需求： 贷款金额 贷款成数 贷款年限 还款方式 提供贷款咨询 材料收集 借款申请书 具有法律效力的身份证件复印件 户口簿复印件 婚姻证明 收入证明（超过两万元需提供税单或其他资产证明） 二手房买卖合同 其他银行需要的资料 律师见证－材料审核、签订借款合同 借款人身份确认 证件复印件与原件的对照和审核 收入证明审核 借款人开办银行专用帐户 借款人填写《借款申请书（表）》 由借款人本人及配偶亲自签署借款合同（签字盖章） 若不能到场，需提供经公证的委托书 贷前准备 律师通过初审后，买方交存首付款 房产评估，完成评估报告 如有担保公司介入，先将评估报告提交担保公司 担保公司审核后，担保承诺函和评估报告一并提交贷款行 同时办理房屋保险，投保单提交银行 银行审批 银行后台审核： 材料是否齐全 借款人身份、贷款额度是否符合要求 借款人还款能力及收入稳定性审核 房价是否合理 审批通过，银行在借款合同上签字盖章 审批时间取决于银行 一般为4-7天 过户－所有资料送达房地产交易中心 交易中心受理过户和抵押登记申请，审核后开具收件收据（白契） 准备买卖双方以及银行资料、加盟店资料、经纪人资料、买卖合同等 经纪人凭收件收据或完税发票前往银行要求放款 过户周期为7－10天 抵押登记 交易中心通知过户完成，领取变更后的产权证 交易中心办理抵押登记，完