新余房地产市场数据及分析.doc

新余房地产市场数据及分析一、新余市概况? (一)、地理位置?  新余市位于江西省中部偏西，浙赣铁路西段。东距省会南昌市150公里，西接宜春市袁州区，南连吉安市，北毗上高县、高安市。全市总面积3178平方公里（占全省总面积的1.9%）。? （二）、生活结构与人口分布? 新余市城区现状居住用地总面积1270.63公顷，占城市总用地的40.05%，人均居住用地面积36.03m2。城区居住用地相对集中，主要分布于城南和城北，以及城东小部分。城区外围大型企业配套建有职工生活区。城南老城区各类用地混杂，大街小巷交织穿插，陈旧老房较多，其中夹杂不少城中村,居住建筑基本为低层高密度布置,居住环境质量较差。城北新区基本上为文教行政生活区，居住区生活居住环境质量较好,各区基本情况如下：? ?A?，城南居住区? 　???城南居住区包括浙赣铁路以南、袁河以北所有城区范围，有居住用地449.43公顷，居民约13.6万人（户籍人口，下同）。人口密度303人/公顷，多为不同时期建造的旧式住宅及新建住宅，用地不完整，生活环境居住质量欠佳。房产开发潜力较小。? B，城北居住区? 　??城北居住区包括浙赣铁路以北，袁河以西所有城区范围，有居住用地426.31公顷，居民约?12.2万人，人口密度286人/公顷。城北整体居住环境较好,是未来行政中心和城市居住发展的主要方向，开发力度较大，市场潜力最大。? C，城东居住区? 　城东居住区包括浙赣铁路以北，袁河以东所有城区范围，该区有较多的城中村，共有居住用地208.46公顷，居民1.2万人。人口密度58人/公顷。随着城市的改造，近年本区发展较块，住宅市场有待开发。? D，仙来居住区? 仙来居住区共有居住用地186.43公顷，大部分为农村居民点，居民1.9万人。人口密度102人/公顷。? 三）、城市规划和发展方向? 新余市2004年-----2020年前城市规划? 1，城市性质? 新余市因钢设市、因钢兴市，是江西省的钢铁工业基地。因此，本轮规划定性为：以钢铁工业为基础工业经济中心，赣西地区重要的中心城市和环境优美的园林城市。? 2，人口规模? 城区人口包括户籍人口、暂住人口、民办教育在校生。经综合平衡规划2010年达到47—50万人；2020年达到60—65万人。? 3，城市用地规模? 目前规划2010年城区总用地规模为49.49平方公里；远期规划2020年城区总用地规模为65平方公里。? 4，城市总体布局与功能分区? A，城北区：孔目江以西，浙赣铁路以北规划为行政、文教、生活居住区总用地面积15.6平方公里。? B，城南区：抱石公园以西，袁河以北部分规划为商贸居住区。总用地面积5.1平方公里。? C，城西区：袁河以北，抱石公园以西部分规划为工业生产、职业教育、职工居住区，总用地面积21.1平方工里。? D，城东区：孔目江以东，浙赣铁路以北部分规划为物流、工业、新性产业、生活居住区，总用地面积20.9平方公里。? E，仙来区：袁河以南部分为远景规划，主要以商贸居住区，依托袁河二岸景观体系，总用地面积2.3平方公里。? 二、新余市房地产概况? (一)?新余房地产市场现状分析? ????新余房地产从2003年开始起步发展，当时郊区800元/平方米，城市中心1100元/平方米。随着新余城市规划和新城区的扩展建设，房地产发展势头很好，房价在国家宏观和新余微观两个大好形势的支持下，一路飙升，到2007年，新余房市稳中求升。目前新余有30多个楼盘，成规模的高品质楼盘较多。楼盘开发力度较大，集中表现在暨阳项目工程，北湖星城项目，月亮湾项目等。目前新余房价多层城南郊区1800元/平方米，城市中心和城北新区2000—2500元/平方米。小高层和电梯房均价城南郊区2000元/平方米，城市中心和城北新区2600—3000元/平方米。由于新余城市功能分区明显，新余房市存在着地区差异化的发展形式，具体情况如下：? 1，???新余南北城区划分：? 新余以铁路线为界，形成城南和城北两个区域中心。? A，城南以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高。新余市钢铁等重工业主要分布在此，环境质量较差，生活空间自然环境污染严重，不适合现代人居要求，开发力度较小，主要以商业地产为主，多是大型超市，酒店，商业街等商业开发，辅助有一些规模较小的楼盘。? B，城北为行政、文化区域，以新余市政府和各部、委、局的机关办事机构为主，环境空气质量较好。随着新余城市的北阔，城北孔目江新城区建设越来越完善，城北地产开发力度加大，产品素质较高，集合了目前新余市几个最大规模的地产项目。 三、新余在售楼盘 楼盘名 位置 面积 主力楼层 销售均价 销售率 主力户型 开盘日期 钢