新沂房地产市场分析.ppt

新沂市房地产市场调研 新沂市城市概况 在售楼盘分析 二手房买卖情况分析 新沂市房地产市场分析 新沂市的城市概况 地理位置： 新沂地处苏鲁两省交界，是江苏的北大门，东陇海产业带中心城市，全市总面积1616平方公里，下辖16个镇，总人口100万，其中城区人口30万。1998年国务院批准了新沂的中等城市规划。苏北唯一的“三级一类中心城市”，东陇海线上第三大城市、第三大工业城市。新沂区位优越，交通便捷，铁路、高速公路、国道和省道在这里形成“三纵三横”的交通网络格局。 自然资源： 新沂物产资源丰富，现已探明并开发利用的矿产资源有黄砂、石英、水晶、钾钠长石、金红石、矿泉水等27种。水资源充沛，旅游资源较为丰富。 产业基础： 新沂工业基础扎实，初步形成了精细化工、纺织服装、机械制造、信息技术、资源开发五大工业板块。新沂发展环境优越，是苏北地区“条件好、政策优、服务佳”的投资理想之地。 筑巢引凤，招商引资： 招商引资成效显著，近年来竣工投产千万元以上工业项目300多个，其中亿元以上项目40多个，工业固定资产投入180多亿元。园区建设突飞猛进，开发区基础设施建设累计投入达12亿元，已建成面积20平方公里，升格为省级开发区。无锡-新沂工业园自正式运行以来，投入建设资金达3.5亿元，2平方公里的启动区基础设施初具规模，2平方公里的商贸区已启动建设。 生产总值： 经济总量较快增长。最终核算，2009年全市实现地区生产总值195.53亿元，按可比价格计算，比上年同期增长14.8%。其中第一产业实现增加值33.85亿元，同比增长5.2%；第二产业81.7亿元，同比增长16.5%；第三产业79.98亿元，同比增长17.7%。按常住人口计算，人均GDP 21481元，同比增长15.5%。 城市机遇： 2009年，连续第四次跻身“全国最具投资潜力中小城市百强”，被评为江苏省首批、徐州唯一的“金融生态示范县（市）”、“第六批中国金融生态城市”和“中国最佳文化生态旅游城市”，在区域发展中的影响力越来越大，知名度越来越高。 小结： 作为苏北地区重要的门户之一的新沂市，有丰富的地质资源、旅游资源；高增长 的国民生活水平，四通八达的交通网络，在国家和地方政府大力投资基础设施， 在拉动内需的大环境上，新沂将迎来更大的发展机遇。一个城市的发展必须提供 足够的基础设施，必须要有庞大的人口基础，城镇一体化将是今后我国发展的主 要方向，人口城市化将是必然趋势；发展中的新沂市，城市逐步扩张，人口必然 增加，为了能满足人口的居住，就必须要有足够的房产提供，未来新沂市房地产 随着城市的发展将迎来新的机遇与挑战。 在售楼盘分析 新沂市楼盘分布情况 小结： 购房客户选房前对于楼盘的地理位置尤为看重，在大桥路以北，徐海路以南，沭河以西，新华北路以东区域内是目前房价较高，房源销售较快的区域。 高楼价的楼盘并非无人问津，由于地理位置，以及周边成熟的配套设施，反而更受关注，例如：锦绣名苑，5000-6000元的价格排队购买，中央公园4000-5000元的价格，客户还是愿意接受，其原因还是地段。 新城区分为东新城和南新城区，两新区的房价均为中心区的一半，大多楼盘用低开高走营销路线，前期吸引人气，形成旺销格局，从而带动后期的销售，另外，有大批乡镇购房者的加入，使得新城区较低价位的房源迅速销售完毕。 大社区对于工薪阶层而言或者二次、三次置业的客户十分向往，新城区地块面积较大，社区规模也较大，社区的本体配套齐全，因此，新城区的大社区楼盘较受客户青睐。 新城区与老城区暗地较量：地段，价格，周边配套，本体配套，社区规模，户型结构等，目前老城区吸引大部分购房客户，随着老城区房价的攀升，新城区低价位造城的影响，另外有大批乡镇购房客户的补充，新沂房地产市场逐渐边际化。 二手房市场情况分析 根据以上房源以及新沂市二手中介公司提供资料分析，购房者关注的问题： 位置：购房客户重点关注是房源的地理位置； 房价：在理想的地理位置上，购房者将考虑价格； 面积与户型：在合适的价格基础上，购房者将考虑面积与户型，在110平米—130平米的三房更受关注； 社区环境：生活条件的提高，新沂购房者逐渐提高居住环境、社区氛围的比重； 楼层：多层二、三、四最受欢迎，顶楼是购房者最不愿接受的，大部分楼盘由于有车库的抬高，一层备受关注。 以上房源由新沂市砾金、富源房地产中介公司提供 小结： 根据新沂商品房二手市场的情况分析，对于开发商应注重以下问题： 位置：无法改变的，扬长避短---利用一切外界条件的辅助