曲靖房地产市场调.pptx

市场调研报告曲靖南副中心片区项目【报告框架】1--商业篇曲靖商业正由快速发展向结构调整阶段演进；【商业环境研究】发 展阶 段起步期快速发展期结构调整期稳步发展期散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃市 场表 现曲靖商业发展阶段自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主经 营 模 式赢 利 模 式营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入由街铺、步行街向集中商业发展；标 志 节 点城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型【商业环境研究】人均GDP8000-20000US$800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间体验式的购物需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。+昆明城市化率曲靖45%70%85%95%25%人均GDP位于4000~ 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水 平在45%以下人均GDP位于8000~ 20000美金；城市化 水平在90%以上人均GDP位于2000~ 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下商业及业态发展演变广义性商业的升华转型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的场所出现商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的地摊、 集贸市场，商品为城市生 活提供基本保障商业处于与农业经济 相匹配的原始状态商业形态出现飞 跃， 多样化、规模化的现 代商业出现，如大型 百货、综合超市、 专卖店、精品店等超越传统商业范畴的广 义商 业 形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合型商 业形态出现曲靖：城市化率55.8%昆明：城市化率70%多业态的组合、自由的购物空间将出现专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态【商业环境研究】城市发展滞后，但商业集中度过高；曲靖市商业发展呈线状分布，商业网点相对集中，依托主要商街麒麟南路，发展临街商业。基本上，曲靖的商圈都是集中在麒麟南路沿线及支路，商业最集中的商业带自南城门开始向北延伸至麒麟花园。沿线的商圈具体包括：1、麒麟花园商圈2、阿诗玛商圈3、南城门商圈大型商场包括美佳华购物广场、曲靖新百大、百货大楼、滇东商场、中天购物中心、金城百货等。麒麟花园商圈文化路步行街麒麟巷玄武路麒麟南路阿诗玛商圈南城门商圈【商业市场研究-集中商业】城区内经营中的集中型商业以百货为主，由于经营能力及档次的不同，经营状况不一。现行的商业已涵盖了中档到高档的定位区间，档次定位上没有明显空间。大众的、贴近生活的商业经营情况一般较好，时尚的、偏高端的商业却鲜有人气，中高端百货消费严重外流。潜在的商业项目集中型百货吉玛特超市炮团项目大型超市麒麟商业广场都市商城万和国际城滇东商场中高档：中天购物中心、金城百货、摩尔购物中心财富中心摩尔 购物广场曲靖新百大曲靖百货大楼时代广场乐万家超市中档:美佳华商业广场、新百大、财富中心金都国际新家园超市吉玛特超市中天购物金城百货中低档:老百货大楼、滇东商场、都市商场好吉利超市经营中集中商业物业体量面积约为27万㎡，潜在规划商业项目总体量约50万㎡，商业体量已超越人均商业拥有面积的警戒线；【商业市场研究-集中商业】名称商业规模开业时间档次商业形态主力业态经营现状已有商业中天购物中心30000㎡2011年中高端商场百货差摩尔购物中心15000㎡2011年中高端商场百货差金城百货18000㎡2010年中高端商场百货差财富中心80,000㎡2011年中高端专业市场超市、红星美凯龙一般曲靖新百大6000㎡ 2010年中端商场家电 、服饰一般麒麟商业广场50000㎡ 2009年中端商场超市、百货一般曲靖百货大楼 2500㎡ 2000年中低端商场百货一般滇东商场7500㎡ 2004年综合商场运动、超市较好吉玛特超市（交通店）10000㎡2001年超市超市较好吉玛特超市（建设店）8000㎡2006年超市超市较好华盛国际12000㎡未开业中高端商场国美电器------在建商业时代广场30000㎡------中高商场------------规划商业金