苏州商圈分析暨石路中心国展项目调研报告.ppt

2012.12 商业发展-苏州主要商圈格局及状况分析-租金水平 苏州商圈租金最贵为观前商圈和石路商圈，其租金年增长势头保持在10%-15%。 苏州主要商业区1F平均租金水平历年发展现状 商业发展-苏州主要商圈格局及状况分析-商圈特征 苏州商圈发展目前较好主要5大商圈，其中，核心商圈位于主城区，目前处于业态调整和档次提升阶段，少量高端物业；工业园区依托超前规划和中高端客户聚集，发展物业以中高端为主。 商圈名称 商圈级别 特征 主要零售物业 南门商圈 核心商圈 档次：中端（少量高端） 目标客群：时尚人士，白领，小白领，百姓阶层 主要商业类型：购物中心、专业商厦、特色商业街、社区配套等 领华数码城 泰华商城东楼 泰华商城西楼 观前商圈 核心商圈 档次：中端（少量高端） 目标客群：时尚人士，白领，小白领，百姓阶层 主要商业类型：购物中心、专业商厦、市场、特色商业街等 观前商业街 美罗商城 大洋百货 石路商圈 核心商圈 档次：中端（缺乏高端） 目标客群：时尚人士，白领，小白领，百姓阶层，旅游人过客 主要商业类型：特色商业街、市场、购物中心等 石路美食街 石路国际商城 山塘街 湖东CBD商圈 次级商圈 档次：中高端 目标客群：时尚人士，白领，百姓阶层 主要商业类型：特色商业街、专业商厦、购物中心等 月光码头 圆融时代广场 金鸡湖商业广场 湖东邻里中心 湖西商圈 次级商圈 档次：中高端 目标客群：时尚人士，小白领，百姓阶层 主要商业类型：专业商厦、购物中心、特色商业街、社区配套等 印象城 天虹百货 左岸商业街 邻里中心 PART4 项目定位及方案展示（初步定位，有调整空间） 项目整体构思——技术经济数据 二期用地 本项目位于苏州繁华的石路地区，与著名的石路步行街相邻，北临金门路，南及东临爱河桥路，西靠广济路，并有地铁7号线通过且有两个出入口位于基地内。基地整体呈长方形南北长约250米，东西宽约95米。整个地块功能完善布局合理，交通环境优越，人流量充沛，有很好的商业发展前景。 根据现实情况，本基地内建筑工程分两期开发，南区（一期开发）南北方向长约90米，北区（二期开发）南北方向长约160米。总建筑面积28万方，占地面积2.2万方，容积率10.64，绿地率8.4%，其中一期建筑面积9.5万方，一期商业裙房面积2.7万方。 项目整体构思—一期效果图 项目整体定位 古城核心·双轻轨旁·文化都心城市综合体 区位价值：项目地处苏州石路核心地段，占据石路经济区核心原点位置； 交通价值：坐拥便捷的交通优势（地铁1、2号线），区位交通优势明显。 文化都心：开发主题以融合文化特色，一座集公寓、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和会议中心为一身的建筑综合体； 城市综合体：丰富的产品，完善的功能，驱动石路商业升级，驱动石路“升位”。 项目功能定位 【融合科技环保概念，高端文化休闲体验与一体的纯正城市综合体】 购物中心 酒店式公寓 五星级酒店 豪宅 会议中心 文化休闲 科技环保 游泳池 精品百货 高端购物中心 首创苏州科技环保型综合体 高端时尚公寓 高端酒店产品 高品质住宅 公共配套功能 融合文化产业 公共配套功能 品牌连锁百货 项目形象定位 萃取2500年商业精华 石路自古是苏州商贸文化发源地，古有唐代诗人李绅“烟水吴都郡，阊门驾碧流。绿杨浅深巷，青翰往来舟”，充分说明石路自古就是苏州商业繁华之地…… 楼层 面积（㎡） 主题 业态组合 5F 2500 艺术空间 艺术展示中心 4F 6800 品位休闲 高端餐饮/VIP会所 3F 6800 商务减压 健身房/SPA/足浴/娱乐会所 2F 6800 饕餮餐饮 特色餐饮/中西餐饮/异域风情美食 1F 6900 精品零售 形象旗舰店/高端国际精品/钟表珠宝/咖啡屋/茶餐厅/生活配套 南区——业态组合（初步） 业态 面积需求 （㎡） 首选 备选 品牌形象店 180-250 兰博基尼展示店、欧米茄旗舰店 玛莎拉蒂、劳斯莱斯、江诗丹顿、宝玑 品牌形象店 300-500 苹果体验店 屈臣氏酒窖 奢侈品精品专卖店 400-500 PRADA、HERMES DIOR、ENZO 生活服务 100-200 派艺美发沙龙、瑞尔齿科 / 餐饮 200-400 蓝色牙买加咖啡馆、意曼多咖啡、七叶和茶 凡尔纳咖啡、一茶一坐 国际精品 30-50 兰蔻、SK-II / 高端珠宝区 50-100 CARAT*、丽思嘉兰 周大福 高端钟表区 50-100 宝珀 浪琴、劳力士 苹果体验店 生活服务配套 咖啡屋/茶餐厅 南区一层业态平面图（初步） 高端珠宝区 高端珠宝区 高端钟表区 高端钟表区 高端钟表区 高端珠宝区 国际精品 国际精品 国际精品 国际精品 奢侈品精品专卖店 兰博基尼展示