莒南房地产市场调研报告.ppt

四、总结 莒南经济水平在各县区中位居第六，但近期增长速度有所减缓； 莒南房地产起步相对较晚，房地产市场成熟度低，目前多数项目以中低档为主，市场在售项目多数处于销售尾期，市场潜在供应较少；项目客群以乡镇居民教育置业为主，城市居民偏向改善需求。市场内档次较高项目消化速度明显高于平均水平，市场发展潜力较大； 莒南房价近两年增长速度较快，市场中高端项目均价接近3800元/㎡左右，价格上升明显。 * 报告提纲 一、莒南县概况 二、莒南县土地市场分析 三、莒南县房地产市场分析 四、总结 一、莒南概况 位置概况 莒南行政区划 莒南城市规划 莒南主要经济资源 莒南房地产发展现状 位置概况 莒南在全省：山东省东南部、两省交界处 莒南位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，北与日照市莒县相接，南与新亚欧大陆桥东桥头堡——江苏省连云港市接壤。 莒南在临沂：临沂东50公里 莒南在临沂东部，紧邻河东区，距离临沂市50公里。 莒南行政区划 莒南县面积1752万平方公里，辖16个镇、2个乡：相邸镇、十字路镇、大店镇、文疃镇、坊前镇、板泉镇、洙边镇、石莲子镇、岭泉镇、筵宾镇、涝坡镇、道口乡、相沟乡、2009年9月，坪上、壮岗、团林、朱芦四个乡镇已经成立临沂临港产业区而不在莒南县管辖。（临沂临港产业区为功能区） 2011年8月13日，相邸镇整体划归到坊前镇，汀水镇整体划归到石莲子镇。至此莒南县辖12个乡镇。 莒南县行政区划图 莒南城市规划 城市定位：山东半岛蓝色经济区、鲁南临港产业带的重要节点，以发展临港经济和休闲旅游为主导的山水园林城市。 规划思路：城市应采用“北上、西延、南拓、东优”的空间发展策略，以文体行政为中心的生活用地跨越鸡龙河向北发展，工业用地在现状基础上向西延伸，南部凭借对外交通优势发展商贸物流，东部在现有基础上整理优化结构，形成“东居、西工、北文、南贸、中商”的城市格局，远景工业用地与居住、商贸物流用地分别向西、向南完善。 城市用地规模：规划到2015年，城市人口25万人，建设用地规模32.5平方公里，人均城市建设用地130平方米。 城市布局结构：莒南县未来城市发展形态为“两核、三轴、四区、一带”的城市布局形态。两核：一是老城区核心服务区，即以原有老城区的商业服务中心为基础，形成老城区核心服务区，承载城区传统商贸、综合生活服务、文化教育等功能。一是指以北部新城区的行政、文体中心为基础，整合城市级大型公共服务设施所形成的新城区现代服务核心区。三轴：一条城市空间发展主轴，两条城市空间发展辅轴。四区，是指城市四个主要功能区，分别是老城区、新城区、南部产业区和北部产业区区。一带：为充分利用莒南特有的自然环境条件，构建山水园林城市，“引绿入城、引水入城，城中见山”，规划将鸡龙河沿河绿化带引入城区，形成带状公园，将城市与自然融为一体。 莒南主要经济资源 特色农业 莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，适宜农作物生长，以全国“花生之乡”、“柳编之乡”、“板栗之乡”、“茶叶之乡”、“石雕艺术之乡”享誉海内外。发展“基地型”农业。重点建设花生、茶叶、黄烟、柳条、桑蚕、板栗、瓜菜、草莓、果品、畜禽十大优质农产品基地，花生播种面积突破50万亩，我县被列入全国“花生高产创建示范县”。 新兴工业基地 莒南以“工业兴县”为主战略，实施了总投资18亿元的鑫海科技、总投资5亿元的阜丰生物科技、投资4.1亿元的鸿泰化工氨基乙酸、投资3.2亿元的碧海液体食品无菌包装生产线、投资3.2亿元的信义重机数控立车等一批大项目，打造了阜丰、鑫海科技、绿润、三方、信义、碧海等一批科技型、骨干型企业，培育了生物发酵、钛铁合金、机械、食品、化工等主导产业。 文化旅游胜地 坚持把旅游业作为主导产业来培植，积极融入全省红色旅游线、黄金海岸线，围绕“齐鲁红都、古镇庄园、天佛圣地、山水莒南”的品牌定位，着力开发精品旅游产品。总投资3.9亿元、一期投资1.5亿元的天马岛旅游开发项目正式投入运营，总投资4.6亿元的省政府旧址二期工程和大店古镇庄园开发已开工建设。目前，全县拥有国家“AAAA”级景区1个、“AAA”级景区2个、“AA”级景区1个，创建国家级农业旅游示范点1处、省级农业旅游示范点1处，我县被列入全省十佳休闲旅游度假区、全省红色旅游重点线路和全省县域旅游品牌十强县。 判断城市房地产市场发展阶段指标体系 宏观经济指标 宏观房地产市场指标 GDP、人均GDP及增长率 住宅消费支出水平 投资指标：房地产投资额、固定资产投资与GDP占比 供求指标：施工与销售 价格指标：商品房价格变化 可支配收入与消费能力 房地产市场发展现状 莒南GDP逐年提高（2010年略有下降），年增长率有缓慢下降趋势。 自05年开始，莒南人均GDP呈现稳步增长，2010