西安兵器工业科技产业基地综合保障园项目全程开发战略.pptVIP

易居观点：超常规项目必须要超常规运作 才能形成“核威慑” 因而，核威慑的操盘分为两种：核裂变与核聚变 〖核裂变〗：即链式反应来做，以其中一个功能区去推动另一个功能区，不是不能，是为下策。 〖核聚变〗 ：即聚变反应来做，各功能区交相辉映，相互提携，能够产生极大的集成效应、乘数效应、边际效应，是为上策。 易居观点：反观当前策划任务，以综合保障园为策划对象，只能解决常规地产开发层面，无法对整盘价值和社会效应、经济效应进行提升，反过来也不能对综合保障园进行系统的战略认知，无法带动兵器工业园整体发展。 因而，对于一个16.3平方公里的项目战略思考----核聚变 首先，本项目承载着国家军事强国的战略使命，振兴国家兵器工业、整合国家兵器工业资源、推动军转民科技革命，聚合大规模军事、高科技人才，最终形成中国大国崛起战略不可复制的另一极。 其次，在项目运作层面要实现三老满意：即老领导满意（政府）、老板满意（企业）、老百姓满意（员工）才能实现经济与社会效益的最大化。 本次提报的核心就立足于此。 站在项目整盘角度，同步要解决的两大核心问题： 信心问题： 国家信心、政府信心、运营信心、企业信心、人才信心、生活信心 项目究竟是什么： 从何种高度看、目标是什么、有哪些内容、核心价值是什么、怎么来定义 核聚变思维在本项目的运用：战略高度下的多引擎聚变，解决信心问题及项目是什么的问题 信心问题如何解决？项目是什么？ 核聚变效应：以上产业功能可建立十大经济模式汇聚地 回到综合保障园，回到现有策划的核心，如何实现？ 预期结果 明确完善期即项目四期公建设施建设 明确四期启动引擎 明确四期启动区的选择 项目完善期用地公建设施开发确定（道路选择确定、样板段确定等） 项目完善期土地运营引擎项目确定（四期引擎设定目标、设定原则、四期启动引擎分类与比较、专家访谈、四期启动引擎确定等） 完善期即项目四期确定（选择原则、选择模型、功能定位、发展愿意等） 项 目 内 容 项 目 方 法 重点研究项目完善期（即四期）公建设施的建设、四期土地运营引擎设定以及四期开发区域的选择、功能定位以及发展愿景，确保项目完全开发成熟，实现项目的完美成型。 市场调研 政府官员访谈 案头工作 研讨会 模块21：项目完善期（四期）研究 预期结果 明确项目开发成本 明确项目资金安排 明确项目收入效益 明确项目经济回报 项目开发成本评价（项目前期成本、一级土地开发平整成本、公建设施开发投入成本、资金安排等） 项目收入效益评价（各物业价格拟合、土地价格评估、土地出让收入等） 项目经济指标评价（现金流表现、净现值、投资回收期、年投资回报率等） 项 目 内 容 项 目 方 法 重点研究项目运营需要的资金安排，研究项目财务收支，通过财务评估模型，确定项目土地一级开发经济回报 政府官员访谈 内部数据分析 案头工作 研讨会 模块22：项目资金安排及财务评价 预期结果 明确项目土地招商客户、策略、目标 确定项目招商计划 项目招商背景思考（招商目标、招商面临的形势分析、招商前景等） 项目招商策略思考（招商定位策略、招商客户层级策略、招商资源组合策略等） 项目招商客户思考（项目城市开发商梳理、项目招商客户分类、目标客户筛选模型建立、目标客户确定等） 项目招商推广计划（推广工作准备、现场包装执行、广告推广设计、推广媒体组合、招商推广活动等） 项 目 内 容 项 目 方 法 重点研究项目土地招商客户、策略、目标、计划等，为项目招商提供高质量的操作方案 案头工作 内部数据分析 研讨会 模块23：项目土地招商推广策划 《项目运营模式及总体定位研究报告》 科技产业园开发模式研究 科技产业园开发案例研究 兵器工业产业特征研究 兵器工业基地的战略站位 西安城市经济与产业发展研究 西安城市规划与空间发展研究 西安房地产市场总体研究 兵器工业基地发展条件研究 兵器工业基地发展模式选择 第一阶段工作（大约1个月时间）,提交第一阶段成果 兵器工业基地总体发展战略 兵器工业基地整体定位 综合保障园价值解析 综合保障园开发模式选择 综合保障园客户定位 综合保障园市场定位 综合保障园功能定位 综合保障园开发时序建议 第一部分 运营模式篇 第二部分 总体定位篇 工作成果 项目总体定位 主题概念策划 规划设计建议 建筑与视觉形象建议 公共设施与配套建议 首期市场定位 首期产品建议 首期营销策略 开发土地运营策略研究 项目启动区土地运营策略 项目拓展期土地运营策略 项目成长期土地运营策略 项目完善期土地运营策略 项目资金安排及财务评价 项目土地招商策略研究 《项目开发策划及运营发展研究报告》 第二阶段工作（大约1个月时间），提交第二阶段成果 第三部分 开发策划篇 第四部分 土地营运篇 工作成果 * 易居 中国 专家 团