重庆房地产市场海尔路溉澜溪整体定位报告.ppt

第一部分：市场见解 2、中观竞争市场分析 物业类型 户型 面积区间（建面㎡） 成交价（建面） 写字楼 2号楼 30-70㎡ 均价13000元/㎡ 3、4号楼 140-370㎡ 均价12000元/㎡ 企业会所 / 500-4500㎡ 均价15000元/㎡ 高层 / 未出售 商业 / 未出售 销售情况： 目前在售的为2、3、4号板式写字楼及独栋企业会所，高层、商业目前未推出。 3、4.栋标准层 面积约36平米 570㎡ 2号楼 3号楼 4号楼 在售的3栋写字楼 竞争市场 中亿阳明山水 中维都市美邻 美全22世纪 星耀天地 竞争市场 保利项目 万科项目 第一部分：市场见解 2、中观竞争市场分析 优 势 68万方的建筑面积，利用形成规模效应 项目包含企业会所、居住、写字楼、商业、酒店，业态丰富，配套齐全 位于保税港区，企业入驻可享受优惠，对企业入驻有吸引力 位于长江边，景观面好，整体定位高端 劣 势 目前交通不便，企业员工上班不方便 部分楼栋面积区间较大，售价高。 项目卖点：景观好 保税港区 物业丰富 高端 项目定位高端，物业形态丰富，位于保税港区，可享受相关优惠。 竞争市场 中亿阳明山水 中维都市美邻 美全22世纪 星耀天地 竞争市场 保利项目 万科项目 第一部分：市场见解 2、中观竞争市场分析 序号 拿地企业 地块编号 用地性质 容积率 限高 占地面积（亩） 可配商业面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 1 保利 G11/02 R2 4.50 180 131 78885 394425 2 G08-4/02 R2 3.71 100 50 24639 123199 3 G09-4/03 B1 2.09 60 48 66800 66800 合计 / / 3.82 / 229 170324 584424 4 万科 G12-1/02 R2 / / / / 440000 5 G13-1/02 B1B2R2 230—250 / / 212600 合计 652600 2013年6月27日，保利万科联合取得江北溉澜溪组团5宗土地，用地性质为二类居住用地、商业用地、商务用地，成交总价53.72亿，楼面地价4342元/ ㎡ ，成为2013年重庆土地市场新的总价地王。 2013年万科、保利联合拿地，五地块总占地约423.5亩，总建筑面积123.7万方，楼面单价4342元/ ㎡ 。其中保利建筑规模约58.4万方，万科建筑规模约65.3万方。 保利地块 万科地块 竞争市场 中亿阳明山水 中维都市美邻 美全22世纪 星耀天地 竞争市场 保利项目 万科项目 万科、保利项目 海尔路 新溉大道 第一部分：市场见解 2、中观竞争市场分析 保利一期A地块住宅产品梳理 产品 面积区间 占比 2房（含2.5房） 49-65㎡ 40% 3房（含3.5房及跃层） 70-90 50% 4房（含跃层） 100-120㎡ 10% 总面积段 49-120㎡ 100% 物业形态：共计19栋住宅，独栋商业15栋，办公及公寓3栋。一期开发以2房、3房为主的小户型产品。 销售价格预估：以4342元/㎡楼面价计算，结合重庆市建筑成本市场整体情况，预估该盘面市单价为清水套内9800—10000元/㎡。 销售情况：前期准备阶段，预计4月份售房部开放，一期产品主刚需，辅首改，次再改产品，二期产品为独栋滨江商业；一期开发临海尔路A地块，产品暂定为T8、T10 ，面积段为 49-120㎡，产品以2房、3房小面积户型为主。 保利二期商业 万科居住用地 万科商住用地 保利一期 A地块住宅产品 保利一期 住宅产品 竞争市场 中亿阳明山水 中维都市美邻 美全22世纪 星耀天地 竞争市场 保利项目 万科项目 保利观澜项目：江北嘴CBD核心，70万方高端人文住区 海尔路 新溉大道 第一部分：市场见解 2、中观竞争市场分析 地块1住宅产品梳理 产品 面积区间 建筑面积 占比 高层(5T4/5T8/3T6) 70-175㎡ 37万方 84% 洋房 112-200㎡ 7万方 16% 总面积段 70-200㎡ 44万方 100% 物业形态：含精装高层、洋房、公寓、超高层、商业，共62万方。 海 尔 路 万科地块1 居住用地 万科 商住用地 竞争市场 中亿阳明山水 中维都市美邻 美全22世纪 星耀天地 竞争市场 保利项目 万科项目 万科项目：万科滨水华宅 世界级CBD后花园 销售价格：万科高层产品为精装房，以4342元/㎡楼面价计算，结合重庆市建筑成本市场整体情况，预估该盘面市单价约为精装11000元/㎡。 销售情况：处于前期准备阶段，预计6月份售房部开放，首期开发的为地块1，产品主要为再改类产品，面积段70-175㎡。 海尔路 第一部分：市场见解 2、中观竞争市场分析 物业类型 项目名称 体量（