镇江三宝房产大港项目前期策划提报.ppt

如何成就一段文雅与居住的良缘? 地图 二、本项目ＳＷＯＴ分析 四、客群分析 推广总原则 1、推广初期任务主要为唤醒人气，形成关注，明确项目定位。 2、在建立品牌形象的基础上，结合区域未来利好消息，营造物超所值概念。 3、年度推广以开盘为突破点，尽快形成市场关注，积累人气。 4、做好销控的同时（市场接受度高的位置有计划的推出），保证适度的选择余地。 5、多举办公关活动（提高项目品味与价值）配合媒体传播，创造良好的社会口碑。 营销战术突破口——闪击特攻队 战术突破口1：地块抗性—— 分遣特攻队1：重新定义地块价值 战术突破口2：季节性强—— 分遣特攻队2：强调与文化气息适度距离 的感染性 战术突破口3：入市时机—— 分遣特攻队3：内外兼修、广泛捕捉客群 战术突破口4：配套问题—— 分遣特攻队4：依托地块强调发展潜力 战术突破口6：品牌弱势—— 分遣特攻队6：深度发掘产品特质，形成 独树一 帜的项目形象 (四)、税收政策 　　趋 势：2006年税收政策由于刚刚提出，并没有明确的界 定，所以对房地产企业影响不大，未来几年里将会进一步明确税收政策。 第二部分 用第六种洞察力为建筑把脉 ———— 项目解读篇 一、项目自身研判 193路、 52路、 9路、 20路、轻轨 交通 状况 超达磐谷，欧亚卖场，沃尔玛，东方家园，三亚大酒店， 大秦瓦罐。 周边 配套 中国传统文化与现代文化的结合版，蕴含丰富的文化底蕴。 设计 风格 园区规划富有层次感，错落有致，楼群由南向北低、中、高的排列模式，规避了挡光、阻碍视野现象的存在，符合基本的规划设计理念。 园区 规划 高新技术产业开发区前进西路与繁荣路交汇处 地理 位置 南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、 69 中、师大附中、市实验中学、 125中、省实验中学，育文中学 人文 环境 本案地处国家高新技术产业区、为本案提供了一个“天然商业大氧吧”。 自然 环境 Ｓ－优势 ◆　潜在客户资源丰富，临近西南别墅群和新的中央商务区； ◆　与学府为临，书香气息浓厚； ◆　前景乐观，市政规划配套设施齐备。与市内各区的楼盘相比，这里 的中高档楼盘最大的优势就是价格，其2500-5000元/平方米，放到整个高新区沧桑巨变的大背景下，其背后的升值潜力不言而喻。 Ｗ－弱势 ◆　目前交通略有不便； ◆　目前阶段，周边配套并不完善； ◆　本项目目前市场现状导致产品形象难以提升。 Ｏ－机会 ◆　超达磐谷国际商务港的建立及特色餐饮娱乐一条街等为投资者增添信 心 ◆　西南富人区的打造对二次出租投资的客户提供心理保障 ◆　区域地产市场加速度走向成熟;为本案产品提升品质带来机会 Ｔ－威胁 ◆　周边楼盘的大体量开发使本案难以与之抗衡； １．随着高新产业的发展，大批的高知人群正在涌向这里，这里将充满着青春和朝气．层高在４.２米以内的时尚复式比较符合他们这些时尚的宠儿．他们一向尊宠“我的空间我做主　我要我的滋味！”具调查此户型在此区域尚未展开，避免了区域户型的重复． ２.精装户型 对手面前，重围林立，我们如何定位才能够突出重围？ 1、定位解锁 找到文雅之间最美的一段距离＿定位理论 找到目标客群最为关注的情感原点＿言之有效 三、市场定位 定位目标 1、 创造突出于区域性竞争的产品 (透过详细的市场数据收集与产品比较，研究出契合实际的 平面基调) 2、 创造物超所值的产品，以切入客户群 (在建筑上用心、在管理上用心，最理想的方式增加竞力。) 3、创造品牌与利润双赢的产品 (在工程品质、物业管理及广告效益上加大力度，以逐渐建立品牌效益。) 定位的途径 1、从规划主题入手 2、从产品品质入手 3、从区域环境入手 切入市场 吸引客户 塑造品质 2、定位由来———购房者最关心什么？ 1、年轻结婚群体 PK 积极的养生者 2、区域内工作的高知人士 AND一汽人 3、长线投资 VS 短线投资的兼顾主义者 交通、生活便捷、纯净、怡然的自然环境 纯净、醇厚的人文氛围 等待升值 自然环境 人文价值 出租给区域内的学生、工作人员 文雅原乡 知性建筑 3、项 目 定 位 文雅原乡有什么？ ⊙原乡，最为纯净的自然发祥地，未经人工雕琢的天地灵秀。