@地产壹线世联20140218重改办·重庆温泉谷项目报告.pptx

;;【项目区位】项目位于北碚区静观镇，区域属于城市发展主轴，但受限于城市拓展进程影响，当前依然属于陌生区，市场认知度不足；但与两江新区重要板块的紧密联系将影响其发展进程。;;【区域规划】当前区域发展分为生态农业观光区、城镇和旅游休闲度假区三个片区, 短期内区域难以发生功能以及范围变化。;【区域规划】——静观城镇：作为项目未来的核心配套区域现在城镇较为杂乱，配套设施不完善，形象档次落后。;【区域规划】——休闲度假区：重庆农谷处于未深入开发状态，当前仅有腊梅为已开发景点，在旺季旅游人数众多，但季节性明显。;【交通现状】静观镇出入仅有一条县道碚金路，该道路是金刀峡风景区的必经之路，车流量大，项目道路形象不高。;【地块指标】低容积率以及限高决定了项目物业形态以低层为主。;【地块质素】地块内部高差较大，最大高差达38米，无强势景观资源。;【内部资源】温泉为项目核心资源，温泉水质优良，医疗作用显著（与其他温泉类项目相比，所含“氡”元素高，资源稀缺），冬季前往泡温泉客群较多，具备一定的人气，后期可加以利用。;【外部资源】本案周边存在较现成的农业观光资源，其中腊梅已具规模，冬季游客众多，项目旁边的花漾栖谷正在建设中，预计成为花木观光体验区，提升区域农业参与性。;项目属性小结;;;【市场特征1】北区历来为重庆高端物业集中区域，周边板块土地储备充足，品牌房企集中度高，重庆置业向北趋势明显。;【市场特征2】但受限于区域成熟度以及后期潜在竞争，大量客户被蔡家、悦来等区域分流，短期项目自身住宅开发内难以突破竞争重围。;【市场特征3】现有市场除金科系列150万以内经济型别墅，供应别墅以200万以上别墅为主，后期若项目打造低总价别墅具备市场空间;【市场特征4】北碚片区存在大量的低密度物业与少量温泉型物业。;【市场特征5】北碚以居住为主的别墅物业70%的客户均来源于本地，主城客户吸附能力弱，别墅均价160万以上，月均去化5-8套。;【市场特征6】依托温泉打造的小型度假物业市场表现冷淡，心景缙云一期开盘至今去化不足80套。;【市场特征7??依托温泉资源以及高尔夫为驱动的小户型公寓市场表现不佳，如上邦高尔夫小户型产品全年去化不足70套，重庆客户对于小户型投资及度假需求不强。;【市场特征8】静观本地人口仅5万人，不足以支撑本案14万方高端物业开发，且受限于土地扩展，导致城市发展格局有限，缺乏高端物业供应，使最早成熟期带来的高端客户逐步外溢到北区。;【在售项目分析/花语小镇】静观本地唯一在售项目，总体量约52万方，首期推出洋房物业，套内均价6500元/㎡，首期去化78套，以静观本地客群为主。;区域小结;参考案例：海兰云天;【开发历程】启动期依靠其温泉及湖景资源打造持有型物业（度假酒店）树立品牌，弱化区域陌生感，3年之后逐渐推出销售型物业。;;【交通现状】目前从北碚及主城前往项目地块的道路均需绕远路，且碚金路为必经之道，部分路段较为拥挤。;【交通规划】随着二环的全面建成通车，重庆发展迈入大城格局，未来各区域的可达性将增强，实现片区共同发展，区域影响力将逐步凸显。;【交通规划】项目所在区域介于二环和三环之间，大交通体系将与3年内基本形成，大大拉近项目距各区的距离。;【交通展望】随着水土大桥、二纵线、渝广高速、悦复大道等道路的通车，由重庆主城到项目地块的时间由原来的一个半小时缩短至50分钟左右。;;【周边产业布局】项目所在区域位于未来城市发展的主要拓展区，距项目20公里内聚集了五大工业带,其中水土组团的发展与项目所在区域联系最为紧密，可承接工业园成熟带来的人口导入。;【水土复兴组团】根据政府规划到2016年，水土以信息产业、教育科研、高新技术产品为主的工业骨架初步形成，产能达到300亿元,居住人口规模约30万人，就目前现状来看进度缓慢。;【重点产业建设情况】截至目前水土片区累计引进规模以上企业31家（世界500强企业5家），以科技型、创新型、节能型、朝阳型企业为主，但实际投产情况仅6家。;【古木出口加工区】规划到2016年实现产值300亿元，聚集人口达到40万，主要打造千亿汽摩制造基地、千亿电子信息产业基地，初步建成出口加工基地；但目前该片区整体处于征地阶段，进驻企业少，产值低。;【蔡家组团】蔡家区域的工业布局相较前两个区域发展较为成熟，但受限于两江新区水土等工业园区规划园区入驻企业减速，组团发展步入宜居城市建设阶段。;【悦来组团】以贸易博览业为主，2012年底国博中心开始投入营运，依托会展产业和龙湖大盘的打造，逐渐逐渐成为城市新兴发展区，预计到2016年实现入住人口15万。;产业发展小结：项目的开发主要依托于水土产业园的发展，而目目前水土产仅完成产值100亿，仅完成总招商比例的10%左右，2016年后伴随第二波产业投产预计工业产生将上升为30%。;产业发展小结：对比双