雷丁小镇战略规划分析.ppt

市场篇 ·松江市场别墅概况·新闵市场别墅概况 ·市场政策影响·未来区域走势 ·区域现状总结 营销篇 ·SWOT分析·产品定位·产品加强建议 ·客户定位·价格定位 ·营销总精神·营销主题·销售策略 ·现场包装·推广主题·品牌策略 企划篇 ·SLOGAN·表现元素·文案示范 公司介绍 ·天地行优势·天地行承诺 市 场 篇 与往年同期相比供需持续两旺 2005年1至4月的供求状况较去年同期相比都有较大比例的提高，其中供应量增幅为47％，成交量 上涨58％。年初供求比例关系依旧为求大于供，且05年头4个月的供需缺口较04年同期继续放大。 均价同期相比仅有微调，别墅成交量有大幅下降，松江供求结构变化明显 仅从价格来看，05年较04年区域成交均价仅上涨245元，涨幅仅为4.5％。而导致上述价格仅仅微 调的主要原因在于供应结构的变化。较2004年年初，2005年年初别墅的成交体量和所占比例都有 大幅的下降，其中04年年初松江别墅的成交量为9.98万㎡，占松江整体成交量26％；而到05年年 初，别墅的成交量仅为5.53万㎡，占整体成交量12％，相比去年同期降幅达55％。公寓房比例的 扩大，平衡了松江整体市场的成交均价。 ? 2005年一季度松江区的别墅共成交11万㎡，区域别墅成交均价在8225元/㎡ 松江新城占据区域成交半壁江山 松江新城板块的别墅成交量占总量的50％，近6万㎡，集中了泰晤士小镇、海德名园、复地香 堤苑、复地香堤苑等众多纯别墅和混合型低密度住宅小区。该板块的成交均价只有7284元/㎡， 是松江区最低的。 本季新闵别墅区供应青黄不接 一季度新闵别墅区的成交量处于较低水平，接近供应一向紧缺的新桥镇，仅1.2万余㎡，一季 度在售仅有云间水庄、绿洲比华利花园、雅仕轩等少量项目。该板块的成交均价在10295元/㎡， 处于松江较高的水平。 新桥、泗泾别墅个案价差鲜明 新桥镇的别墅供应少，价格水平差异大，售价最高的四季草堂，定为较高，单价15500元/㎡。双拼别墅的售价在6600元/㎡ 泗泾板块的别墅主要集中在泗陈公路和嘉松公路沿线，依托佘山概念的生态别墅，定位较高，如佘山银湖别墅、佘山宝石别墅，售价在10000-14000元/㎡。一季度，位于泗泾镇中心的金港花园推出叠加、联排别墅，售价5400-8000元/㎡。一季度该板块总体价格水平在9362元/㎡。 九亭板块一季度成交的别墅主要有鑫山汇众苑、复地艺墅、御泓苑，以独立和双拼别墅为主，其中独立别墅的售价在10000-11000元/㎡，双拼别墅售价在9000-9700元/㎡。该板块的整体价格水平在9842元/㎡，一季度成交2万余㎡。 从一季度的成交和批准预售的对比得出：松江别墅后续供应充沛，区域别墅供求比2.27：1。 供求比差异最大的新闵别墅区，一季度的批准预售面积为52845㎡，其中，同润加州9379㎡，欣绿名苑43466㎡，而一季度的成交面积仅12433㎡，供求比4.25：1。其次，九亭板块的别墅市场也存在较大的供需缺口，供求达到3.57：1，一季度复地艺墅、志成花苑将推出大量后续房源。松江新城仍然保持强劲的供应势头，一季度批准预售面积近14万㎡，主要集中在维罗纳贵都、润峰苑、泰晤士小镇等项目 1、新闵板块——2005年松江区[经济型纯别墅社区]的主力供应板块 2004年新闵板块涌入一批公寓房项目，使得新闵板块作为近郊经济型别墅的地位受到很大的震动，同年别墅项目的上市量不大，致使别墅市场始终处于不温不火的状态。 松江地区目前供应经济型别墅的板块以松江新城为主，辅以新闵板块和九亭板块。比较松江新城公寓和别墅混合的规划，新闵板块内的别墅开发始终保持着较高的纯正性。因此，对居住要求较高的别墅购房者而言，新闵板块依旧是较为理想的选择。在经过了04年长时间的供应空档期后，区域内聚集的潜在需求将在05年集中释放，板块前景看好。 从预告新盘的情况来看，上半年计划上市的纯经济型别墅项目新闵板块有三个，分别是春上村墅、达安圣芭芭和四季御庭；而新城仅有原野别墅为经济型的纯别墅社区，另外，洞泾板块目前也有一处以经济型别墅为主的纯别墅社区预计将在6月左右上市。从上市的新盘个数来看，新闵板块将是松江地区纯经济型别墅的主力供应板块。 新桥东北部、沪杭高速公路与沪杭铁路之间的新闵别墅区，与闵行莘庄镇相邻，属于上海最早发展大型低密度别墅居住之一。 早期的住宅开发主要集中在莘松路和明月路之间的区域，以开发中档别墅为主，目前已形成了一定规模的别墅区。如：1997年前后启动的同润花园、雅仕阁等；到2000年，出现的浅水湾花园、桃花园别庄等别墅。 由于新桥镇新闵别墅区直接受到闵行住宅开发的辐射，特别在市区房价大幅度上扬之后，作为莘庄地区市场的延伸和补充，该地区的容积率由低向高，逐渐向更经济的别墅产品