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南昌市2009年 土地市场动态监测分析报告 南昌市地产交易中心 二○○九年十二月 南昌市2009年 土地市场动态监测分析报告 今年以来，在国家“保增长，扩内需，促消费”一系列宏观调控政策和南昌市委、市政府“规范房地产市场开发投资，积极引导住房合理消费”等相关措施的直接推动下，南昌市房地产开发投资和消费者购房信心明显增强，商品房销售量增长，房地产市场开始回暖，逐步进入平稳健康发展的轨道。 一、土地供应总体情况（土地供应总体特征分析） 1、土地供应总量同比有较大幅度增加。 我市全年建设用地供应总量1102.29公顷，同比增加了222.72%。同比：第一季度增加40.24％、第二季度增加174.12%，第三季度增加72.31%，第四季度增加452.11%。2008年以来土地供应总量变动情况见图1-1。 图1-1 2008年以来土地供应总量变动情况 2、土地供应结构 土地供应结构调整明显，各类用地供应量均有增加，但工矿仓储用地和公共设施用地增幅较大。工矿仓储用地244.28公顷，约为去年同期的37倍，所占比例为22.16％、同比上升了20个百分点；商服住宅用地供应283.24公顷，同比增加5.79%，所占比例为25.69%、同比降低约52.69个百分点；其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应574.77公顷，为去年同期的8.5倍，所占比例为52.14%，同比上升了32.35个百分点。2009年土地供应结构见图1－2。 图1－2 2009年土地供应用途结构 从季度情况看，第四季度三类用地供应量分别为59.51公顷、140.30公顷、409.01公顷，供应比例分别为9.77%、23.05%、67.18%。同比，工矿仓储用地和其他用地所占比重分别提高了9.45和9.68个百分点，商住用地所占比重下降了19.17个百分点。（见表1-1） 表1-1 三类用地供应结构比较 单位：公顷 土地用途 2009年第四季度 2008年第四季度 2009年第三季度 土地供应量 比例（%） 土地供应量 比例（%） 土地供应量 比例（%） 工矿仓储用地 59.51 9.77 0.29 0.28 22.87 11.06 商住用地 140.30 23.05 43.99 42.22 59.90 28.95 其他用地 409.01 67.18 59.91 57.50 124.10 59.99 合 计 575.25 100 104.19 100.0 206.87 100 3、土地供应方式 出让和划拨供应总量均有大幅提高。2009年土地出让总面积520.83公顷，同比增加94.88%，占供应总面积的47.25％。其中，招标、拍卖、挂牌出让面积454.37公顷，同比增加72.09%，占出让总面积的87.23％；划拨供应土地581.46公顷，是去年同期的7.8倍，占土地供应总量的52.75%。 从季度情况看，第四季度出让（招拍挂）土地面积199.81公顷，同比（44.29公顷）增加351.14%，环比增加149.14%，占土地供应总面积的32.82%。划拨供应土地409.01公顷，是去年同期的5.8倍，环比增长227.44%，占土地供应量的67.18%。土地供应方式结构变化情况见表1-2。 表1-2 土地供应方式结构变化 土地用途 2009年四季度 2009年三季度 2008年四季度 土地供应量 （公顷） 比例（%） 土地供应量（公顷） 比例（%） 土地供应量（公顷） 比例（%） 出 让 199.81 32.82 81.96 39.62 44.29 42.50 划 拨 409.01 27.18 124.91 60.38 59.91 57.50 合 计 608.82 100 206.87 100 104.19 100.0 4、土地供应价款 因出让工矿仓储用地所占比例较大，土地出让总价款有所减少，年平均价格下降，但四季度出让价款有较大幅度提高。本年度土地出让总价款36.14亿元，同比减少了26.05%。平均出让单价694元/平方米，同比（1828元/平方米）下降62.04%。其中，招拍挂出让价款35.59亿元，同比减少了25.86%，招拍挂出让价款占出让总价款的98.50％。 从季度情况看，第四季度土地出让（招拍挂）价款14.84亿元，同比增加了102.73%，环比增加了38.95%。 二、房地产开发用地（商服、住宅用地）供应分析 1、房地产开发用地（商服、住宅用地）总体仍处于调整阶段，房地产开发用地（商服、住宅用地）供应量同比略有增加，四季度以来市场开始明显复苏。今年全年商服住宅用