金沙百项目地块区域分析.doc

前 言： ? 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。地产项目的经营涉及到宏观经济、城市规划、建筑工程、市场营销、物业管理、金融保险、统计、会计、心理等各方面的综合知识。 金沙百项目地块位于沙坪坝区核心商圈，地理位置十分优越。在前期对项目规划进行了有效的论证，但产品的功能定位却仍处于研究阶段，对于定位住宅或者商务仍有各自不同的看法。如果定位方向为纯住宅产品，则有价格瓶颈，运作中不利于充分发挥地块的口岸优势；如果定位方向为商务产品，则市场消化能力是评估的重点（这两者的具体论述详见市场分析部分的内容）。因此，在本营销策划报告中，产品功能定位将是首先需要论述及勘酌的核心问题。 根据项目功能定位，报告对项目进行了全面、系统的市场定位，包括目标客户、形象档次以及价格体系等层面的内容，并就项目在产品设计方面做出了一定的调整，使之匹配于项目的整体定位构思。 在本报告的最后部分，将对项目的营销推广做出策略性纲要。此环节内容也将随着工作的进一步深入开展，逐步落实到纷繁而具体的推广工作中，并最终推动项目的营销步入正常和预期的轨道；具体的营销阶段细分及销售执行方案计划在双方对项目定位及营销策略达成共识后另行整理提交。 凡事预则立，不预则废，市场虽千变万化，善谋者终将胜之。通过双方的精诚合作，必将使各项工作得以统筹、高效的实施。我们有信心并期待着协助发展商实现利润和形象的双赢局面。 第一部分 沙坪坝区房地产市场综述 ? 一、 沙坪坝区房地产市场状况综述 1．区域宏观背景简述 396平方公里，2001年年末各项统计年鉴数据如下： ?????????? 67.60万，家庭总户数21.27万户； ?????????? GDP总值为919510万元，在主城区中排名渝中区和九龙坡区之后； ?????????? 13718元，排名渝中区、大渡口区和九龙坡区之后； ?????????? 114.3，位列市区经济圈之首，说明沙区商业服务繁华度较高； ?????????? 232.27万平方米，竣工面积为97.60万平方米，建筑业总产值166575万元； ?????????? 1412934万元，位列渝中区和九龙坡区之后； ?????????? 19.91平方米，位列市区经济圈第四位。 9所，中专、中小学300余所，学生12万余人；全市三分之一的科研机构集中于沙坪坝区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数1/3。 ? 2．区域房地产市场发展回顾 ?????? 第一阶段、市场启动阶段（1999年以前） 附：代表项目——鑫源大厦 地理位置： 沙坪坝沙南街43号 商： 总 建 面： 45000平方米 2000年4月（但其推广早在1999年已经着手进行） 商住楼 销售价格： 起 价（建筑面积）：1500元/平方米 价（建筑面积）：1750元/平方米 1850元/平方米 ?????? 1999-2001年） 在这一发育过程中，区域房地产市场形成了多点开花的繁荣态势，但与此相对应的是，市场和开发企业本身都还不太成熟，而且某些企业对市场评估过于乐观，导致了部分项目陷入被动。 附：代表项目——芳草地 地理位置： 沙坪坝凤天路 开 发 商： 总 建 面： 56612平方米 约1999年6月 高档小区房 销售价格： 起 价（建筑面积）：1800元/平方米 价（建筑面积）：2100元/平方米 2400元/平方米 ?????? 2001年至今） 附：个体项目——华宇广场 地理位置： 沙坪坝名人雕塑广场 开 发 商： 总 建 面： 381507平方米 一期2000年9月30日开盘，二期2001年9月15日开盘 中央商务·生活大社区 销售价格： 起 价（建筑面积）：2910元/平方米 价（建筑面积）：3000元/平方米 4300元/平方米 3．沙区房地产市场相关统计数据及与其它主城区对比 1）2000年、2001年沙坪坝区房地产市场与其他区域房地产市场情况统计表 ???????????? 区域 2000年 2001年 2002上半年 286428 272182 109263 江北区 132293 187263 73423 渝北区 134061 234009 94330 沙坪坝区 137099 204737 92261 北碚区 36162 44747 15186 九龙坡区 152186 244384 81023 大渡口区 19119 41664 26038 南岸区 140287 206351 96365 巴南区 37803 48747 21923 永川市 30464 601