国庆黄金周销售推高10 月份合同销售额；不具复制性.pdf

2008 年11 月10 日 保利地产 (600048.SS) 人民币14.11 元 2008 年11 月10 日 简要分析 保利地产 (600048.SS) 人民币14.11 元 国庆黄金周销售推高10 月份合同销售额；不具复制性 必威体育精装版消息 保利地产昨晚公布了10 月份合同销售数据，销售面积/销售收入为34.4 万平方米/ 人民币25.8 亿元，同比增长了71%/22% 。前10 个月总销售面积/销售收入为 210 万平方米/人民币167 亿元，同比增长了24.3%/18.6%，占管理层披露的公司 全年销售目标（人民币240 亿元）的70%，占我们必威体育精装版全年预测（人民币202 亿 元）的83% 。 十月销售均价为人民币7,500 元/平方米，同比下降了29% 。年初至今销售均价为 人民币7,951 元/平方米，同比下降了5% 。公司10 月份没有宣布有新购置土地。 分析 我们认为10 月份相对强劲的销售表现主要是因为国庆黄金周期间促销带来的良好 销售状况，据新浪网的报道，国庆期间的合同销售额为人民币15 亿元（占10 月 份合同销售总额的约55% ）。公司的合同销售额在剩余的两个月里需达到34.3 亿 元（同比增长17%）才能达到我们的全年预测，与年初至今的平均销售进度和我 们的预测进度一致。我们维持我们的全年202 亿元合同销售额预测。 但是，我们认为价格下降的趋势可能使公司去年高价购买的土地开发难以保持较 好的利润率。我们预计这些项目在2009-2010 年公司净利润增长中的比重将明显 提高，从而对我们当前的盈利预测造成下行风险。 潜在影响 该股目前对应的2009 年预期市盈率为12.3 倍，市净率为2.1 倍，较2009 年底预 期净资产价值存在6%的折让，而行业的市值加权均值分别为11.8 倍、1.4 倍和 35%的折让。该股在行业中的估值溢价仍然最高，鉴于公司财务状况吃紧（08 年 三季度净负债率为117%）、利润率逐渐收缩以及2009 年房地产市场前景依然那 低迷，我们认为该估值溢价将逐步缩小。我们维持对该股的卖出评级、盈利预测 和12 个月目标价格。 所属投资名单 亚太卖出名单 行业评级: 谨慎 中国: 房地产 孙贤兵 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与本研究报告所分析的企业存在业 +86(10)6627-3187 | jason.sun@ 北京高华证券有限责任公司 务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能 王逸, CFA 存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯 +86(10)6627-3022 | yi.wang@ 北京高华证券有限责任公司 一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析 李薇 +86(21)2401-8926 | vicky.li@ 北京高华证券有限责任公司 师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。 北京高华证券有限责任公司 投资研究 高华证券投资研究 1 2008 年11 月10 日 保利地产 (600048.SS) 人民币14.11 元 分析师申明 本人，孙贤兵，在此申明，本报告所表述的所有观点准确反映了本人对上述公司或其证券的看法。此外，本人薪金的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报 告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 投资摘要 投资摘要部分通过将一只股票的主要指标与其行业和市场相比较来评价该股的投资环境。所描述的四个主要指标包括增长、回报、估值倍数和波动性。增长、 回报和估值倍数都是运用数种方法综合计算而成，以确定该股在地区研究行业内所处的百分位排名。 每项指标的准确计算方式可能随着财务年度、行业和所属地区的不同而有所变化，但标准方法如下： 增长是下一年预测与当前年度预测的综合比较，如每股盈利、EBITDA 和收入