国房地产市场的结构和行为分析.pdf

我国房地产市场的结构和行为分析 一万浩华 我国有关寡头垄断市场 的分析 ，一般都集 中在 电力业、通信业等。然而，房地产市场也是一种重要的寡 头市场类型。本文提 出了我 国房地产市场是一个 区域性寡头垄断市场 的论断，同时在此基础上分析 了我 国 房地产企业的定产与定价策略，论证 了我 国房地产企业存在着合谋的强烈动机，并在此基础上提 出了预防 房地产企业合谋 的相关建议 。 【关键词 】房地产 ；寡头垄断；市场行为 【中图分类号 】F293．35 【文献标识码 】A 文【章编号 】1004—518X(2006)06—0157—05 万浩华(1986一)，男，江西宜春人 ，南京大学城市与资源学系学生。(江苏南京 210093) 要研究一个市场，一般先要弄清这个市场是属于什么 是寡头垄断市场的关键是看是否有几个厂商占有大部 类型。总的来讲，微观经济学上一般把市场分成四种类型， 分或者全部总产量以及这个市场是否存在进入障碍。按 即完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场以及寡头 照产业经济学的理论，衡量一个产业是竞争性强还是垄 垄断市场。根据笔者的分析，房地产市场由于它的特殊性， 断性强，一般采用计算市场占有率的方法 】。根据2004 是一个典型的寡头垄断市场，而对于这一点，国内很少有 年 “中国房地产百强企业研究”成果，作为行业龙头的万 学者进行研究。但是，根据现代产业经济学的观点，明晰一 科企业股份有限公司和上海陆家嘴(集团)有限公司，在 个市场的类型或者结构，是正确分析这个市场中企业行为 全国销售额和销售面积的市场占有率不足 1％。因此，我 (一般是指定产行为和定价行为)的前提。 国房地产市场的集中度比较低，似乎称不上是寡头垄 一 、 我国的房地产市场是一个寡头垄断市场 断。但是，从下面的讨论中可以看出，这种方法在分析我 根据微观经济学的观点，寡头垄断是指一个市场中 国房地产市场中并不适用。 只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻 (一)我国房地产市场是一个地区市场 碍的，各厂商生产的产品可以是有差别的，也可以是没 首先，由于土地位置的固定性，所以房地产这一特 有差别的。在一个寡头垄断市场中，具有支配力的是少 殊商品和其它一般的商品不同，在各个地区之问是不能 数几个厂商，并且这些厂商之间相互依赖，而且厂商之 流动的，同时，由于房地产尤其是住宅房地产是人民生 间经常存在非价格性竞争。…因此，判断一个市场是否 活的必需品，而一个区域的居民又不太可能到区域外去 砑丽 157 江西社会科学 2006．6 买房子，所以，一个地区的房地产商与其它地区的房地 大、回收期慢的行业，因此，没有强大的资金作后盾，一 产商并不存在直接的竞争关系，只要他不到另外一个区 个开发项 目是很难运行起来的。然后，在现实情况中，在 域去开发房地产。在这种情况下，一个地区的房地产商 2003年我国政府加强对房地产行业的宏观调控，提高房 就只同本地区的房地产商存在竞争关系，这样一来，当 地产企业的贷款门槛之前，由于房地产行业盈利高的特 我们研究某一个地区的房地产市场时，就只要考虑本地 点，房地产企业是很容易从银行获得贷款的，而银行也 区市场内的房地产商，而不需要把这个市场放在全国市 乐意把款贷给房地产企业。其实很多人都知道，房地产 场的框架中来研究。这样一来，当涉及到某个地区市场 企业的一个惯用做法就是先获得土地使用权，再以土地 时，存在于此市场的厂商的数量就比我们研究整个全国