土地资源状况、城市规划，以及城市土地政策.ppt

说明： 1、几种用地方式下对应的土地费用为： （1）土地租赁中主要考虑：土地使用税（因使用和租赁而缴纳的有关税费）、管理费（指管理人员的薪水及其他费用）、土地维护费及其他费用（例如给排水及道路的修缮费等）。 （2）房地出租中主要考虑：经营管理费、维修费、保险费、税金、房屋折旧费等。对房屋折旧费的扣除往往存在争议，扣除此项后土地还原利率取值要对应降低；另因为收益是客观收益，所以计算折旧时应采用代表此种类型的房屋的平均重置成本价。 （3）经营性企业主要考虑剥离销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金及附加、财务费用及经营利润。 （4）生产性企业主要考虑剥离生产成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润。 选用收益还原法估价 土地还原率确定 基本内容： ●说明土地还原利率所对应的行业、用途、区域 ●说明土地还原率的影响因素 ●说明土地还原利率的确定方法 ●说明土地还原利率确定方法选择有关参数 ●计算土地还原利率 问题： ●过于简单，没有依据 ●缺乏背景分析 ●没有推算过程 选用收益还原法估价 说明： （1）在使用土地租金推算土地价格时，土地还原利率可直接采用土地租售比：土地租金（扣除相关税费）与土地价格（扣除相关税费）之间的比率。 （2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率＝安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场、土地用途等状况对其影响程度而确定，一般取3—5％。 （3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。 选用收益还原法估价 不动产总价估算 基本内容： ●说明不动产状态（土地，房地一体？） ●说明不动产规划条件和实际利用状况，并进行最佳利用分析 ●说明不动产实际价格状况（出售？还是出租？，是否稳定？） ●说明不动产周边平均价格水平 ●说明不动产价格确定方法（案例？标准？）及相关参数（比如利用率、出租率等） ●说明计算并确定不动产价格具体过程 采用剩余法估价 问题： ●不对不动产最佳利用状态进行分析 ●土地用途、容积率等不符合规划和设计的要求 ●不对市场进行分析（应该是一个平稳的市场） ●不动产价格确定方法过于简单（如没有采用市场比较法求证过程） ●直接使用不动产自身的销售价格 ●直接使用现在的市场价格 ●使用单价进行剩余 采用剩余法估价 开发成本估算 基本内容： ●说明成本的构成 ●说明土地实际开发成本状况 ●说明土地周边平均成本状况及确定方法（案例？标准？） ●说明计算并确定总成本具体过程 问题： ●费用少项 ●不采用客观成本 ●成本确定没有依据 ●成本的确定过程没有清晰的说明 采用剩余法估价 * * 土地估价技术报告写作要点 中国土地勘测规划院 邹晓云 xyhecy@ 010基本内容： 说明估价行为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中： ●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致） ●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等 ●具体作用，具体指估值在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。 另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。 估价目的 容易出现的错误： ●估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的； ●出现两个估价目的； ●表述不清、混乱。 估价目的 基本内容： 说明估价行为的依据，包括，法律政策依据、技术依据、估价对象鉴别依据、现场调查资料等 容易出现的错误： ●头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少 ●少项、不全 ●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期 ●法律及政策调整后没有更新 ●缺乏针对性 估价依据 基本内容： 估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的时间期限。 容易出现的错误： ●擅自确定估价基准日 ●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置超前估价日期 ●基准日与估价日期不分 基准日和估价日期 基本内容： 对所估价值进行定义，包括所对应的时间点、用途、开发程度、年期、权利类型、价值类型等。 地价定义 容易出现的错误： ●将地价定义理解为是可以随意设定的，导致与实际情况不一致，如，现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，而该区域规划为单纯的工业园区，所以是错误的，不可凭空设定。 ●地价定义与后面