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公司研究 Page 1 yInfo] 公司快评 房地产 [Table_StockInfo] 中天城投 （000540 ） 推荐 房地产开发 获取渔安安井片区四幅地块点评 （维持评级） 2010 年11 月22 日 [Table_Title] 一、二级联动扬帆起航，夯实可持续发展基石 分析师： 方焱 fangyan@ 0755SAC 执业资格编号：S0980206110188 分析师： 区瑞明 ourm@ 0755SAC 执业资格编号：S0980210040014 事项： [Table_Summary] 11月20 日，公司公告以9.42亿元获得贵阳市云岩区渔安安井片区总占地面积81.8万平方米的四幅地，规划总建筑面积约 为194万平米，其中，商业文化娱乐47万平方米、办公45万平方米、居住95万平方米、其他7万平方米。 评论：  此次拿地，标志着公司在渔安片区的一级开发开始迈入一、二级联动 公司在渔安片区的一级开发项目占地9.53 平方公里，完成一级开发后，预计可出让的商住用地为5622 亩。公司本 次所获的四幅地共计1226 亩，正是位于该一级开发项目内，占总面积的22%，容积率约为2.4，标志着公司真正开 始迈入一、二级联动。  地块优质，具备稀缺性 根据 《渔安安井片区控制性详细规划》，渔安安井片区是《贵阳市城市总体规划（2009-2020 年）》确定的城市近期 重点建设区域之一，是贵阳市老城区的拓展用地和重要功能组成部分，是以旅游服务为主要职能的城市功能区，未 来将建设成为集休闲度假、旅游商务、生态居住于一体的温泉旅游新城。公司在该片区的一级开发项目位于南明河 下游，距离贵阳市中心（大十字）直线距离约6 公里，位置较佳，项目范围内拥有原生态森林、天然温泉等丰富资 源，未来拟建成贵阳最高端、最核心的总部基地及高尚生态居住区。由于目前云岩区基本无大幅可供出让的土地， 因此本项目土地具有稀缺性。  成本低廉，盈利前景好 公告显示，公司本次拿地的成交价款9.42 亿元为不包含土地一级开发成本的土地出让净收益，折合每亩为77 万元， 根据我们2009 年9 月29 日所写报告《高增长势不可挡，估值优势明显》的分析，一级开发成本约为39 万元/亩， 因此，拿地成本合计为116 万元/亩，折合楼面地价733 元/平方米。从附近区域与本项目定位类似的楼盘售价看，保 利温泉新城的项目单价约为4800 元/平方米，中天世纪新城的单价约为4200 元/平方米，我们认为本片区未来建成 的楼盘，均价达到4500 元/平方米应不成问题，项目盈利前景好。  万科早前已进驻云岩，有望提升本地块价值 万科分别于3、4 月份在云岩的渔安村及打渔寨拿了两块地，计容积率建筑面积分别为7.3 万平和12.8 万平，楼面 地价分别为1370 元/平方米和1250 元/平方米，成本明显比中天城投本次所获地块高。我们认为，万科所获地块小， 不会对中天城投构成竞争，而且由于先进驻，还有助于聚拢区域人气，从而间接提升中天城投本次所获地块价值。  本次一、二级联动开启，对公司是双重利好 公司11 月中旬成功摘牌这四幅地块，成功开启一、二级联动，对公司是双重利好：一方面，由于公司定增方案延期 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 一年，本次摘牌成功正好为明年实施定增提供了优质募投项目