世联——工业园区发展研究nxpowerl175664465.ppt

工业园区发展研究 深圳工商事业部 整体框架 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 工业园区发展模式 厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构 厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。 在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。 办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右面积将更为适合创业型企业 创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500平米左右 综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求 创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及 入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金 扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套没有优惠 厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现周期长，与需要快速回现为目标的项目相违背 厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配套、社区环境方面存在着较强的改善性需求 在这样大的背景底下，工业园区转型升级通过三种模式实现 随着城市的快速发展，可开发的土地难以满足城市、人口增长需求，未来的城市供应将以城市更新为主原来占有大量土地资源的工业用地成为了改造的契机。 全国各地陆续开展实行城市更新，从一线城市北京、上海等城市为起源点，波及二线城市。 作为土地资源稀缺、人口密集、飞速发展的深圳在2009年10月22日颁布了《深圳市城市更新办法》，并以2009年12月1日实施， 工业园区更新方向：住宅、商业、商务办公、都市综合体 工业园区更新特征：高容积率、并存在区域差异 更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件 更新单元规划申报与审批流程 更新单元规划编制是更新单元纳入年度计划后紧接的工作 规划制定由原申报单位进行 目前大部分纳入更新单元规划制定计划的，都应该准备或正在做规划的编制 工业园区改造升级模式 选取案例 产业升级 传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意产业园 功能符合的产业新城 日本“硅谷”筑波科技城、苏州工业园区、上海金桥出口加工区、台湾新竹科学城、裕廊工业园 环保旅游生态城 德国鲁尔工业区、丹麦卡伦堡循环工业园、海尔工业园 天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成从传统工业园区向民营科技园区的发展 天安数码城从起步到快速发展阶段，两次成功成功抓住了深圳高科技产业快速发展的机遇 天安数码城紧跟城市以及市场发展趋势，由单一的工业园区向综合工作型社区发展 随着天安数码城入住企业逐渐增多，园区影响力加大，开发商由最初的申请政策、开发房产、代收租金等多项责任转为全市场化模式，开发商只承担开发房产，销售回现的责任 在园区软件服务建设中做足细节，凭借做好水电网络，金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力，实现企业聚集 工业园区改造升级模式 选取案例 产业升级 传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意产业园 功能符合的产业新城 日本“硅谷”筑波科技城、苏州工业园区、上海金桥出口加工区、台湾新竹科学城 环保旅游生态城 德国鲁尔工业区、丹麦卡伦堡循环工业园、海尔工业园 工业园区改造升级模式 选取案例 产业升级 传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意产业园 功能符合的产业新城 苏州工业园区、日本“硅谷”筑波科技城、台湾新竹科学城 环保旅游生态城 海尔工业园 海尔集团在青岛共设立有五大园区，拥有完整家电产业链 海尔集团工业旅游展示了家电产业的生产工艺为特定型工业旅游项目 海尔工业旅游的主要产品类型由简单的公益参观发展到旅游,参观,培训等多种类型 海尔工业旅游给政府和企业带来的收益 更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件 工业区升级改造申报与审批流程 工业办公物业特点 深圳典型工业办公物业案例 此类转型模式无明晰的法定程序规定，是现阶段正在盛行的一种房产开发模式 三种工业园区转型升级模