世联—唐山新戴河项目启动区定位和物业发展建议.ppt

唐山新戴河项目启动区定位和物业发展建议 打造京津唐地区第一旅游度假胜地 启动区的目标是：作为良好的开端，使得项目走上正确的轨道启动区的目标为项目的最终目标服务 启动期在资金和时间上的约束条件也是我们的研究所考虑的重要因素 启动区位置选择在码头西侧2000亩范围地块内 启动区南侧建设情况 启动区情境分析 本项目启动区定位不能进入的误区 启动区定位和物业发展建议所思考的关键点 由于对项目资源较低的关注度、较低的购买力、低层度假观念的原因，乐亭及海港开发区客户在未来一段时间内度假和置业需求规模较小 受观念所限，唐山人旅游度假主要以观光性旅游为主 绝大多数该区域人置业心理价位上限较低 对置业的选择在“方便生活阶段”，无改善生活质量和度假置业的需求 2/3有置业计划，其中75%对投资缺乏兴趣，置业主要考虑距离工作单位和菜市场较近 相对于天津与唐山客户，北京中高端消费者出游频率很高，具有更强的潜在度假置业需求 北京地区的出游频率明显高于天津和唐山地区 访谈显示，北京中高端客户过夜度假需求旺盛，而周边地区对5小时内观光性旅游情有独钟 秦皇岛/天津/山东等地度假物业市场调研显示，北京客户对异地度假物业的投资度假需求很强。 目前 新戴河项目的主要客户群体为京津唐城市带，其中来自北京的中等收入人士占绝大多数 访谈与调查发现现阶段新戴河旅游的主要客户来自北京 唐山客户几乎都是当天往返，不会产生过夜游消费 本项目由经营核心式转向以开发物业为主的销售核心式，需要具备一定条件 旅游地产按其盈利模式可分为两种：经营核心式、销售核心式。 旅游地产项目都要经历经营核心式阶段，销售核心式是实现价值最大化的盈利模式，但实际上不是每个项目都能成功实现销售核心式模式的。 旅游地产向销售型物业转型的可能性分析—国际惯例 与国内外成功的旅游度假胜地比较，我们发现本项目应在启动阶段提升消费型客户的档次，积累中高端置业型客户 本项目必须通过消费型客户中积累足够的置业型客户，才能满足启动期2000亩和整体 17平方公里的综合开发需要。 “时尚精英族” 为主的中高收入人群是本项目的核心客户 启动区定位和物业发展建议所思考的关键点 我们从市场实现、前瞻性、启动物业内部依存度和成本控制四个角度来选择启动物业类型 项目应在2006年夏季之前启动 在启动期必须通过有吸引力的项目来填补秋季和冬季的市场空白，提高经营性收益 根据本项目定位，四季通过各自具有竞争力的项目来满足市场的旺盛需求 从现状看，海滨浴场和游船码头等项目有很强的季节 本项目启动期处在传统旅游的淡季 世界上同纬度的度假区，一般通过滑雪和温泉来填补传统淡季的市场空间 考虑到本项目最快的运营时间在2005年冬季，以及规避季节性的需要，温泉是本项目重点挖掘的资源 本项目每眼温泉流量160立方米/小时，可供热10万平米，水温60度，水质较好，富含矿物质。 北京客户对现有温泉市场表现了浓厚兴趣，同时也提出了诸多不满和对本项目的建设性意见 兴趣：新奇感 我们要通过体验式的主题温泉度假社区，强势启动，实现启动区目标 我们同时也需要通过度假酒店集中解决启动期的配套需求 温泉主题乐园 旅游的跨越发展反映出人们希望与自然更好的融合和互动愿望；内心感受和体验成为旅游度假项目成功的关键 访谈现实，本项目潜在客户对温泉项目最关注的是海滨温泉所带来的新奇体验和舒适周到的软性服务 我们应该顺应旅游发展潮流，以自然资源和独特的温泉产品为依托，创造真正的生态型体验式温泉乐园 生态型体验式温泉乐园差异化竞争优势的实现点 海上温泉，天人合一；动静相映，浑然一体；四季皆益，生机盎然 海岸的延伸和起伏增强海滨温泉的趣味性 海滨温泉处于码头西侧 生态型体验式温泉乐园差异化竞争优势的实现点 温泉主题的开发与项目所在地季节性更替相结合 利用12月－2月的霜冻期，构造“雪国温泉”，体现冬季独有特色 设置在露天和半露天环境下，临近更衣房 移植松树和柏树 人工积雪和飘雪 灯光设备和音响设备的导入，充分营造雪景 设置暖身房和器械准备室 “云海雾温泉”，体验元素和养生美容功能结合起来，同时缓解冷空气影响，在半露天空间形成效果 11月－5月，释放暖空气；6－10月，释放冷空气；营造云雾环境，产生似天上人间的感觉 傍晚通过照明系统强化云吞雾绕的仙境感受 通过假山石和植物区隔露天空间，形成更逼真感觉 夏季成为清凉解暑的公共游憩区 半露天开放性温泉池在夏季主要是清凉解暑 半露天遮阴设计，在材料上和采光上充分考虑华北夏季的高气温 广泛采用木料和石材，节省成本，保持天然特征 生态型体验式温泉乐园差异化竞争优势的实现点 利用海滩、湿地和温泉构建体验性景观 构造奇山峻石，模仿火山、自然滩涂等景观，把温泉与人造景观结合，突出主题。 构筑人工温泉瀑布，形成独特的瀑布浴 温泉池