台湾房地产估价师考试科目土地经济学之二地租.doc

台湾房地产估价师考试科目土地经济学之二地租 一、地租之概念 (一)地租的意义： 指经济地租或纯地租。利用土地之有利条件(沃度、区位)，所产生之剩余(超额利润)。此超额利润是指土地而非企业家的。 有利条件： (1)农业沃度：沃度地租，李嘉图 (2)都市区位：区位地租如捷运造成， 屠能：区位好=代表经济地租优(因)=契约地租(果)和地价高涨 (3)宁适地租：阳明山别墅 (4)视野地租：大直明水路 (5)名望地租： (6)学区地租： 其计算公式如下： 地租=总收入－（工资十利息+正常利润） 上列公式可知，地租之涵义如下： 1。地租是总收入扣减总成本之剩余。 2。总成本包括劳动工资、资本利息、企业家正常利润。 3。企业家只能获得正常利润，凡是超额利润均属土地的贡献，而为地租。 4。地租是假定在土地无成本下之剩余。 5。地租是利用土地而产生，不论是利用自有地或出租地均会产生。 6。地租是一种生产者剩余。 (二)经济地租与契约地租之不同： 契约地租，又称为商业地租，系不动产租赁关系中，承租者支付予出租者之租金。 契约地租与经济地租之关系如下： 经济地租为契约地租之基础 契约地租为经济地租之表现 理论上(完全竞争市场)，契约地租应等于经济地租 但实际(非完全竞争市场)，受到租赁市场供需、当事人议价能力等影响，契约地租可能大于、等于或小于经济地租。 经济地租不论自有地或出租地均会产生 契约地租只发生在出租土地 (三)地租之形成： 何以土地会产生地租，其理由如下： 1。土地供给困难： 由于土地不像阳光、空气等如此充裕，因此土地的稀少性，是形成地租之主要原因。 2。土地需求强烈： 由于人口数量增加、生活水平提高，对土地需求不断上升。在供弱需强下，地租形成并扩大。 3。土地质量差异： 个别土地之间，由于沃度、区位等不同，土地质量有差异。因使用劣等地，而使优等地产生地租。 4。土地报酬递减： 向劣等地开发的同时，优等地亦不断集约利用。集约利用会使该地之地租数额逐渐加大。另就土地不断集约利用，会发生报酬递减现象。 (四)超边际土地、边际土地与次边际土地； 1。超边际土地：土地利用时，地租大于零之土地，称为超边际土地。 2。边际土地：土地利用时，地租等于零之土地。 边际土地，是指利用土地时，总收入等于总成本之土地。所称总成本包括工资、利息及正常利润。如海埔新生地开发即是一例。 3。次边际土地：土地利用时，地租小于零（即负租）之土地。 产品市场图 生产要素市场图 二、地租之种类 (一)封建制地租：在封建体制下，所形成之地租。分为下列三种： 1。劳动地租（力租）： 2。实物地租（物租）： 3。货币地租（钱租）： 以上三种地租，均属于契约地租。 (二)资本制地租：在资本主义下，所形成之地租，分为下列三种： 1。差额地租： 又称等差地租。因土地品质不同或土地先后集约度不同，所形成之地租。差额地租分为第一型差额地租与第二型差额地租两种。 （1）第一型差额地租：如学区、宁适 因各土地间之沃度、区位等质量差异，所形成之地租。因此第一型差额，包括李嘉图（David Ricardo）所提出之沃度地租与屠能（Von Thiihen）所提出之区位地租。 （2）第二型差额地租：如高楼 又称集约度地租或资本地租，由李嘉图提出。因同一土地先后集约度不同，所形成之地租 2。绝对地租：由马克思（Karl Marx）提出。因土地所有权之作用，所形成之地租 3。独占地租：由马克思提出。因产品之独占价格，所形成之地租 以上三种地租，均属于经济地租。 (三)准租： 又称准地租、经济租，由马夏尔（Marshall）提出。土地以外之生产要素，在短期所产生之剩余。 三、差额地租 差额地租分为第一型差额地租与第二型差额地租两种： (一)第一型地租： 因土地与土地间质量（如沃度、区位等）之不同，而造成地租数额有差别。 由上述分析可知： 1。由于劣等地加入生产，而使优等地产生地租。 2。粮价上涨，致产生地租。故粮价为因，差额地租为果。 3。由于各块土地之沃度有别，而产生地租数额有差异。优等地之地租，数额最大，中等地次之，劣等地再次之。 4。粮价上涨，不断向劣等地开发，同时亦不断向优等地之集约度加深，优等地地租因而扩大。 (二)第二型地租： 又称集约度地租或资本地租。因土地本身先后集约度不同，而造成地租数额有差别。 由上述分析可知： 1。同一土地，因先后投资顺序不同，致每一投资单位之地租数额有差异。 2。由于报酬递减法则之作用，土地利用应集约至边际产值等于边际要素成本之均衡点。 3。在均衡点以前，土地不断集约，地租数额随之扩大，土地集约至最适均衡点时，地租数额为S1 ＋S2＋S3＋S4＋S5＋S6。 (三)第一型地租与第二型地租之比较： 四、绝对地租 (一)绝