XX楼盘二批次蓄客方案.doc

XX楼盘二批次房源蓄客方案 批次划分回顾及二批次房源调整建议 1、批次划分回顾（2012年10月30日双方确定方案）： 批次 房源组合 开盘时间 开盘房源 1 1#楼商住 4#楼商住 2012.12 1#楼住宅276户（61㎡，81㎡，105㎡），商业4530㎡ 4#楼住宅90户（126㎡，128㎡），商业4065㎡ 3#楼商住（加推） 2013.1 3#楼住宅126户（60㎡，80㎡，104㎡）；商业8351㎡ 2 2#楼商业 5#楼住宅 2013.6 2#楼商业5737㎡ 5#楼住宅111户11036㎡（86㎡，96㎡，108㎡、112㎡） 3 2#楼公寓（1/2） 5#楼商业 5#楼住宅 2013.10 2#楼公寓1/2，176户，7389㎡ 5#楼商业1811㎡ 5#楼住宅111户11036㎡（86㎡，96㎡，108㎡、112㎡） 4 2#楼公寓（1/2） 6#楼住宅 2014.3. 2#楼公寓1/2，176户，7389㎡ 6#楼住宅270户（83㎡，116㎡，128㎡） 二批次房源调整原因及建议 前期批次划分考量 1） 从上述批次划分可以看出，考虑到一批次房源数量较大，开盘后可能销售持续时间比较长，为避免二批次房源对一批次剩余房源去化造成影响，故将二批次房源开盘时间和一批次开盘时间间隔较长，开盘数量也减少为只有2号楼商业和5号楼一半住宅； 一批次销售情况分析 2） 但从一批次房源开盘后的销售情况看，至2013年2月20日，1、3、4号楼住宅去化率已达75%,且剩余25%房源中绝大部分为60㎡一室和128㎡大三室户型，与5号楼的房型并不重复，不形成竞争关系。一批次的商业一楼商铺套数去化也已超过90%，剩余商铺绝大部分为大面积的二、三楼商铺，对2、5号楼一楼商业和小面积商业销售也不会造成影响，所以若2号楼商业和5号楼商业、住宅若能早日办理到预售许可证，则二批次房源就没必要晚开至6月，可以提前至4月中下旬，除2号楼商业、5号楼商业可以同时推出以外，5号楼住宅推盘数量也完全可以整栋推出，不用划分成两批； 再从一批次房源去化情况看，面积为80㎡二室----110㎡三室户型最为畅销，去化速度快，去化比例高，显示了强烈的市场需求和巨大的购买力，而5号楼的住宅恰恰全部集中在86㎡二室----112㎡三室户型，所以从户型和面积本身来看，也不会对一批次剩余房源去化造成影响。一楼的商铺和小面积商铺更是一铺难求，之所以还有100多名会员继续保留会员资格，就是希望在2、5号楼商业和5号楼住宅中还能选到中意的房源； 二批次房源调整好处 4）至4月中下旬二批次开盘前，加上现有会员，预计累计会员300-400组左右，若仅有2#楼商铺和5#楼一半住宅供应，则明显供不应求；5#楼商铺和另一半住宅也纳入二批次，可以给现有会员多一些选择，一定程度上可以缓解这种局面。同时消化一部分会员，增加去化数量和销售额，在现场效果和后期推广、销售上都较为主动，； 5）若仅推出2#楼商铺和5#楼一半住宅，剩余会员很可能大面积退会，客户一旦流失就难以召回，新蓄客难度大大地增加，极可能导致5#楼商业和另一半住宅下批次推出时，因供应数量少、会员数量无法支撑而开盘失败； 6）从销售回款上来看，2#楼商业、5#楼商业和住宅同时推出，回款额一定更大，也可弥补退会总额的差异，从财务现金流上来看也是有利的。 综上：建议将二批次推售房源调整为： 批次 房源组合 开盘时间 开盘房源 2 2#楼1-3楼商业 5#楼1-2楼商业 5#楼整栋住宅 2013.4 2#楼商业5737㎡； 5#楼商业1811㎡； 5#楼住宅222户22072㎡ （86㎡，96㎡，108㎡、112㎡） 二批次房源及现有蓄客情况 1、5#号楼住宅房源 楼栋 楼层 单元 户型 面积（㎡） 套数 户型面积（㎡） 5号 3-25F 1 2室2厅 86 22 1892 2室2厅 96 45 4320 3室2厅 108 22 2376 3室2厅 112 22 2464 2 2室2厅 86 22 1892 2室2厅 96 45 4320 3室2厅 108 22 2376 3室2厅 112 22 2464 总计 222 22072 2、商业房源 楼栋 楼层 套数 面积（㎡） 5号 1 2 总计 2 1811 楼栋 楼层 套数 面积（㎡） 2号 1 14 1786 2 2 1976 3 2 1975 总计 3 18 5737 3、现有会员统计（截止2.5） 会员类别 数量 合计 商业会员 升级会员 20 108 未升级会员 88 商业会员 升级会员