二手房与一手房之间的关系.doc

二手房与一手房之间的关系 ?(2006-07-31 09:00:49) 转载▼ 　　从８月１日起，政府要对二手房转让征收所得税了，再加上以前的营业税，二手房的转让成本增加了，渠道更加不畅。从抑制商品房房价上涨的角度来说，这项措施有一定的效果，但是，从解决民生的住房的角度考虑，这项措施，无疑会使弱势群体更加买不起房。 　　一手的商品房和二手房，虽然同为房屋，但起购买对象有着巨大的差别，现在市场上的二手房，很大一部分是房改房，这些房屋户型面积小，功能设计不尽合理；另一部分，是较早时期的商品房，以塔楼居多。由于广大人民群众居住理念的传统，能够有能力购买新商品房的人，往往愿意即使多花些钱也不愿意买二手房，购买二手房的群体，大多是买不起新商品房的收入较差的群体。在一般情况下，二手房市场越活跃，对于一手房市场越有利，因为由于二手房市场和一手房市场共同形成了针对不同收入群体的梯度市场，拥有二手房的人，如果能顺利的将持有的二手房转让，就能够用转让的收入进入一手房市场，购买功能更好，面积更大的房子。所以说，建立高效、简洁的二手房流通体系，可以使暂时买不起一手房的人以二手房来解决居住问题，同时促进一手房的市场活跃。 ??凡是二手房市场交易简化的地方，一手房的交易更加活跃，房价上涨的也很快，二手房交易越不活跃，商品房市场的涨价幅度也较小。政府是正确认识到了这一规律，为了平抑商品房的房价，采取了限制二手房交易的做法。 ??但是，平抑房价的目的是什么？绝不是为了抑制房价而抑制房价，应该是为了让更多的人能够有房子住而抑制房价。而通过限制二手房交易的做法，虽然能够起到抑制房价的作用，却是以增加购买二手房的较低收入群体购房障碍来实现的，这无疑背离了调控的初衷。 ?房地产门户-搜房网?2006-04-27 16:45:00?来源：苏州新闻网?王建平 ??[提要]据搜房网不完全统计，市区4月份有20个新楼盘入市；从“苏州房产成交信息公示”透露的数据看，市区每天成交一手房150套左右，给人的感觉是一手房推得多也买得多。“大家都去买一手房了，二手房不就买得少了吗？ 据搜房网不完全统计，市区4月份有20个新楼盘入市；从“苏州房产成交信息公示”透露的数据看，市区每天成交一手房150套左右，给人的感觉是一手房推得多也买得多。“大家都去买一手房了，二手房不就买得少了吗？有些买一手房的人会卖掉原来居住的房子，这样不就增加了二手房的供应吗？对二手房的供求关系、价格是否会产生冲击？”????正准备买套二手房的张女士听到来自一手房的消息，不免生发出许多联想。为此，记者采访了业内人士，试图找到一个参考答案。????不能笼统理解一手房成交量????记者采访了一家投资顾问公司，该公司目前正代理着五个楼盘，每周要对其他楼盘的销售情况进行跟踪。这家公司分析了3月份以来的调查数据，发现中心城区楼盘的销售速度并没有加快，价格也没有明显回升，目前一手房成交放量多为新盘作的贡献，而且这些新盘的开价较前期楼盘要低，大多数公寓楼盘的均价在5000元/平方米左右，有的均价甚至定位在4000元/平方米，户型也比以前要小，保持在100平方米左右，总价也比以前要小，“这些因素都会促使一手房销售上扬”。这位人士介绍说，新盘开盘前都会有一个客户的积累期，在开盘时成交量就会集中释放；而老的楼盘则不会有这个积累期，销售速度保持正常，大约是去年同期的七八成。有一个楼盘，在4月3日到9日的一周内，由于开新盘，成交了88套，而之前的两周内只成交了6套，还有一周一套都没有销出去。“对于一手房的成交量要细加分析，不能笼统地理解”，这位业内人士说。????苏州飞天房产代理有限公司有关人士说，进入3月份之后，一手房成交量之所以上升，是因为有三种购买力在发挥作用：一是去年宏观调控后，一部分改善居住条件的购房需求延迟到今年释放；二是传说去年是寡妇年，不宜结婚，原本准备在去年结婚的人延期到今年结婚买婚房；三是又有传说明年是光棍年，又不宜结婚，于是原本准备在明年结婚的人提前到今年结婚买房，这些都构成刚性需求。至于今年新推楼盘特别多，是因为宏观调控前的2003年、2004年，开发商拿了不少地，开发期限是两年，因此，2006年底是这批土地开发的大限，开发商都希望在此期限前将房子卖掉。????二手房有特定购买人群????苏州正宇诚房地产经纪有限公司总经理徐巍认为，一手房成交量放大并不会影响二手房的供求关系，因为二手房有特定的购买人群。二手房具有独特的优点：地段好，配套成熟，户型小，总价低，“二手房总价要控制在40万元以内是很容易的，而这对于一手房来说是很难的”。买二手房的主要是两种人：一是苏州本地的中老年人，“苏州人大多喜欢住在中心城区”，而中心城区多为二手房，新建楼盘很少；二是外地人或新苏州人，主要看中了二手房总价