岳阳商业房地产市调分析.ppt

项目“永续经营工程”九大计划 项目定位 （六）、20：80，商铺黄金经营计划 销售20％，自营80％，符合现代商业对商场管理经营的场地要求，20：80，现代商业经营的售租黄金比例法则。 法则一：规划最佳使用率 商铺使用率不能太低也不能太高，经过科学论证和西方国家长期的实践证明，除去消防、消费者活动空间等外，使用率在50%左右，为商铺最佳状态。 法则二：打造进深与门面的黄金分割点 商铺进深与门面比例适中不仅利于投资经营，而且有利于商场整体规划及日后经营管理。经过500多个案例调查与深入研究得出：商铺的进深与门面的最佳比例为2：1，高3：1。 法则三：突显商场空间 商铺是商场内部的主要部分，如何使商铺在紧凑中突显商场空间，是商铺布局设计的重点。比如采用“穿透式”设计，商铺与商铺通过透明玻璃墙体间隔，以通透效果，突显空间。 法则四：遵循人流消费习惯 按中国消费习惯从左至右的全场回环原则，商场的平面规划设计宜采取纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。 法则五：强调第三功能辅助 现代人已从目标购物向随意购物转变，商场在规划时要注意兼顾休闲、娱乐甚至健康运动等元素功能的规划。 法则六：适度规模 根据调查，消费者在出现疲劳的时间指数为大于3小时，路程指数大于7500米。商场的规模设计要适度，太小不足形成卖场，太大也会出现空壳现象。 （七）、业主委员会管理计划 成立商场管理委员会，邀请业主代表参加，具有一定的管理权和商场监督权力，保证商场管理合理有序进行。 （八）、“百城万店无假货”计划 申请加入“百城万店无假货”协会，树立军分区“国防大厦”项目无假货的社会形象，执行“假一罚十”购物政策。 （九）、健康购物计划 健康购物，军分区“国防大厦”项目，通过享受舒适购物环境，实现梦想，享受健康购物乐趣，购物公园，购物就如逛公园，购物公园将以优雅的环境，舒适的氛围，全面的服务奠定项目的基础，毕竟，创新岳阳第一购物环境需要各方面的硬件设施的支撑。 项目“永续经营工程”九大计划 项目定位 项目整体价格定位策略 项目定位 制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。 （一）、价格制定原则 1、确定合理的利润率 在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须保持一定的价格优势，在价格表的制定方式和整个项目销售均价的实现上与其它项目形成差异化，也就是说，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，而是有竞争力的，随着销售的进度的进行，价格将缓慢上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。 2、贴近市场的承受力 在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。 3、单位价格制订策略： 3.1价格制订原则： 一般情况下，除了集团购买之外，个人购房都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行项目单元在销售均价的基础上的调整策略。 二大原则： 原则1：有效人流的多少； 原则2：注目率的高低。 3.2 六项参照值： 以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高； 以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； 以广场为参照值：广场四周的铺位要比稍远的价格更高； 以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。 以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高； 以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高； 3.3 项目价格制订系数： 在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以2—3%为调价单位，以此类推，得出各单位的价格。 项目整体价格定位策略 项目定位 价格推销策略 1 、入市价格策略： 价格是销售力标签中唯一产生销售收入的因素，订价是一项极为复杂的工作，不仅需要专业的专业技术知识，也需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识。有效的订价能在消费者接受的空间内使发展商获取最大的效益。 对此，我司建议执行“低开高走”的订价策略，具体如下： 低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。这是市场上比较常见的定价策略。 低开高走策略多适用于期铺销售，项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力