张家口某商业项目营销报告.ppt

1、城 市 概 述 河北省张家口市，又称“张垣”“武城”，位于中国河北省西北部，地处京、冀、晋、蒙四省市区交界处（详见区位图），是北京的北大门，也是历史上兵家必争之地，重要的地理文化名城。 全市辖4区、13县、2个管理区，1个高新区，总面积3.7万平方公里，分为坝上、坝下两个不同的自然区域，总人口450万人，其中农业人口310 万人。 主城区人口约90万（含高新区），现已成为非农业户口过百万的特大城市，仅以主城区户籍人口计算，也为河北省三个大城市之一（位置见市区图）。 城市规划：2009年，该市立足“东出西联交通枢纽，塞外山水园林城市”的城市定位，大手笔投入城市建设，大力度完善城市功能，在路网建设、城市基础设施、生态建设等多方面，投资600多亿元，力图把张家口打造成“首都西北中心城”，使山城成为北京最耀眼的卫星城市。 2010年全市计划完成拆迁面积340万平方米，其中主城区计划完成拆迁200万平方米。着力治河蓄水、道路桥梁、住房保障、集中供热、供气、大型公建和区域开发、城市绿化、亮化、市容整治、便民设施、重大基础设施建设、园区建设等12个方面、230余项建设工程。 1、城市概述--区位图 1、城市概述--市区图 2、城 市 经 济 2009年生产总值 ：2009年全市实现生产总值790亿元左右，约比上年增长10%，高于全省平均水平。全部财政收入完成114.6亿元。 人均收入：市区常住城镇人均月收入为人民币1400 元。 物价水平：日常用品，服装餐饮物价水平均与北京相近。消费娱乐行业不多，品牌商品和高档酒店餐饮很少。 城市业态分布：主要支柱产业为烟（钻石），酒（长城干红葡萄酒），土地和矿产资源，皮毛服装。其自身地理位置的特征又使该城市成为京、冀、晋、蒙四省市区商业交通所在。 2009年，完成城镇建设投资482亿元，其中主城区420亿元，全面启动完成9个城中村改造、18个棚户区改建、17个旧住宅小区改善。全年房地产竣工面积626.37万平米，比上年增长52.4%。城市人居住房面积25.65平米，比上年增加0.29%，房地产市场迅猛发展。 1、商圈分布 2、主要商业分析 2、主要商业分析 3、业态分析 按产品类别不同形成独自商圈：如电器数码街，服装街，建材街，批发街，百货街。这样在当地同类产品相对集中，品牌和服务竞争为主，地域竞争不明显。 新开楼盘普遍定位较高，与旧城翻新规划相关。 商铺，商业楼铺位出租空置率较低。 租金物价皆为较高水平。 综上所述：张家口市中心商业业态比较稳定，在物价租金皆高的情况下，空置率却较低，这一数据说明当地市民有一定消费水平。新建商业的销售情况较好，可能受益于当地大规模拆迁规划的实施，使得市民获得投资资本以及对当地商业前景的看好。以上分析都对本案项目的销售构成有利条件。 4、商圈简析 本案项目西侧为多栋日用百货商场，东侧为建材市场和小商品批发市场集中地。本案位于两大商圈中心，又是该地段规划中地标性建筑。因此，本案的商业策划方案十分灵活，可取各家之长。而未来客流也将是各家之汇总。可谓天时地利人和皆得之有利形势。 张家口住宅均价只在3200元/平，且成交量不大，这一数据说明当地市民对于住宅投资的需求尚在认识过程中，而当地商业稳定。因此投资选择上倾向于商业。 拆迁规划在今年开始实施，这样必将在增加客户群实力，减少商业竞争，和增加商业物业需求上有促进作用。 当地高档购物中心只有帝达广场一家，帝达的业态十分成功，说明在当地，对高档购物中心的开发存在很大潜力。 当然还要结合当地人均收入不高的因素综合考虑本案项目的定位。在下文中将有详细体现。 1、现有商业特征 1、项目基本情况--本 案 位 置 3、市场定位 3、市场定位 3、市场定位 1、概念定位：新城市是未来，是希望，是新生活的开始 新城市，标志进一步成熟和文明，也是人类生活的高级形式 新城市，是展望城市改造后对未来的预期 新城市，是传统文化与时尚相结合带给人们的全新生活体验 2、业态规划阐释—写字楼底商 写字楼底商按层定位业态，以专业性业态为主基调招商，如银行储蓄所、证券公司营业部、小型医疗机构、网吧、通讯器材或精品餐饮等； 也可采取直接面向有需求的机构，如办事处等，而不纳入商业管理公司的 经营管理范围。 1、价格定位—定位模型 1、价格定位—定价方法 1、价格定位--本项目基本价格预期的计算方法： 1、价格定位--产品价值模型——溢价能力 〖地段增值价值〗 1、价格定位--主导溢价法则：挖掘产品潜在价值，并最大化 1、价格定位--价格预期 3、分割销售策略—产品区域价格定位—一层 3、分割销售策略—产