房企成本管理中十大问题及对策.doc

房企成本管理中十大问题及对策 房地产企业的目标成本管理是全员的、全过程的管理，企业要有完善的成本管理体系，需加强开发全过程的成本监督和分析管理，及时反馈成本信息。而为企业营销策略的制定和调整提供依据，就能使企业获取更大的经济效益。 通常中小房开企业由于小规模经营，难免欠缺成本管理制度或监控体系不完善，导致开发成本管控混乱，出现诸多成本失控现象。下面就以房企成本管理中所存在的问题谈谈一些对策。 1、房地产企业普遍重视成本管理，但由于缺乏经验，在公司内部一直没有建立起规范的成本管理体系，包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等，而不少企业居然没有建立专门的部门来负责成本管理。有效解决该问题的关健是尽快建立企业规范的成本管理制度和监管体系。 2、频繁发生的各类变更和签证使很多房地产企业大伤脑筋，一方面难以及时掌握必威体育精装版的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，“变更黑洞”使很多地产公司十分头痛，部分公司甚至屡屡发生“倒签”的情况。解决该问题的对策是：成立公司规划设计的专业部门，对外发包实行“限额设计”；发生变更、现场签证需按成本监控体系实行奖罚处置；企业用人时要选对人，重要品质好的专业管理人才。 3、由于合同在执行过程中发生的各类变更很多，再加上各类应扣款、保修款等，使付款金额的计算和审核难度很大，少数企业更是在最终结算时才发现已经出现了超付的情况，导致后续工作十分被动，虽然问题很严重，但这种情况却一直难以有效根本杜绝。对策是：建立严格的分级付款审批流程，对于财务资金预算员、合同管理员、成本管理员均须参与签字；提高成本线及项目主管人员的业务素质，可有效堵绝超合同付款情形的发生。 4、无法准确掌握项目建设过程中的必威体育精装版动态成本。目前大多数企业都要等到项目完成后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发的生命周期内随时了解必威体育精装版的动态成本状况，这样也就难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，而在项目完成后才发现问题已经与事无补了。针对措施：由财务总监牵头并指令专人负责该项工作，随月或按阶段呈报成本现状或提出整改措施。 5、难以实时了解大量工程合同的执行进度。在项目开发过程企业需要对外签定各类工程合同，特别是在项目规模比较大、周期比较长的情况下，合同数量更是可观，同时合同在执行过程中还会发生各种常见的变更情况，另外还包括合同条款、付款条件、付款申请、付款审核、合同结算等很多和合同相关的各类信息，这么庞大的信息量在手工管理模式下根本无法实现实时、精确的管理，从而使合同在执行过程中由于信息掌握不充分或难以共享而产生大量的重复工作甚至发生不必要的错误。对策：引入必威体育精装版地产类合同、成本管控软件进行跟踪测量，实行高效电子软件的信息化管理。 6、难以精确制定资金计划。作为资金密集型行业，房地产企业都非常重视资金流的管理，在项目开发过程中，由于大量不同类型的合同都在不同阶段的执行过程中，这样想在短时间内精确地制定出未来月份或季度的资金计划几乎是不太可能完成的任务！现实工作中，虽然财务人员投入了大量的时间和精力制定资金计划，但由于各类数据每天都在变化之中，往往是刚刚辛辛苦苦计算出来的数据实际上已经过时了，难以有效确保数据的及时性和准确性，导致公司高层难以根据及时精确的资金计划作出正确的决策。对策：提高资金预算的时效性，经常召开项目资金平衡会议，了解资金动态，及时、专门的解决相关资金流用需或回笼存在的情况。 7、缺乏对成本历史数据的积累和分析由于企业没有数字化的成本管理系统，使以往项目开发过程中发生的各类成本数据都隐藏在厚厚的书面文档或Word、Excel文件中，无法对历史数据进行进一步的加工、提炼和深层次的统计分析，使以往的宝贵经验或教训不能在新项目中得到有效的应用，难以持续提高企业的成本管理水平。对策是：成立企业成本管控中心，通过专业部门做好资料归结，并做好每个项目的成本管控预计划，并明确岗位职责，从中跟踪执行，事中、事后实行“成本业绩”的评估。 8、难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况。目前房地产企业很多都采取甲供材料的合作方式，在材料采购过程中由于涉及到的厂商、材料种类、型号、报价、优惠幅度、价格变动、产品质量、实际应用效果等各类信息非常庞大，目前手工管理模式根本无法随时掌握各类材料的必威体育精装版动态，也难以在各项目之间共享这方面的资料，导致在材料采购过程难以准确作出正确的判断。对策：大宗材料采购信息实行集团电子化信息共享，因地因时的根据市场变化，由集团成本管控中心掌握采购动态，定期的按月旬时间向子项目公司发出相关工作指导意见。 9、缺乏对合作厂商的全面跟踪管理。在项目开发过程中，企业需要和施工、设计、材料供应等各种类型的专业厂商进行合作，特别是对于多项目开发的房地产企业，很多情况下和同一厂商在不同项目中还会进行多次合作