曲靖小高层住宅市场调查报告.doc

曲靖小高层住宅市场调查报告 自古以来，曲靖就是出省入滇的咽喉要地，如今，曲靖大力发展城市建设，交通网络四通八达，加上丰富的教育资源和良好的投资前景,房地产发展呈现出一派欣欣向荣之势。 本次调查主旨为了解本项目所在位置周边环境以及曲靖市高层住宅的在建在售情况，分析其规划及户型特征，特针对市中心，南片区，西片区住房进行了一个系统的调查总结。 一、市场状况： 曲靖将进入高层住宅时代 对于曲靖的购房者而言，今后的选择不是“多层好还是高层好”，而是“哪一个高层楼盘更舒适”。土地的稀缺性使越来越多的楼盘定位为小高层、高层，高层住宅已成为一种必然的发展趋势，即将出台的《曲靖市节约集约用地管理实施细则》为曲靖高层住宅的开发提供了更多的契机。 首先，曲靖市中心片区已售、在售项目有中天国际、福麟尚居、雄业佳园·状元楼、文津苑、百源听城、中央郦城等，均为高层住宅项目。位于交通路的龙泽园，一期项目为多层住宅，即将推出的二期为小高层。 其次南片区，未来城市商业副中心。统计显示，南片区在售（将售）楼盘主要以中高档住宅为主，物业形态以别墅、洋房为主，被称为南片区高档楼盘代表的敏大·金鳞湾，为高尔夫纯别墅社区，项目均价4100元/平米。潇湘新区总物业形态以联排、双拼、花园洋房为主，售价3700元/平米起。其它多层、小高层项目均价在2000元/平米左右，包括世纪涛岸、麒麟嘉城等。 再看西片区，高新工业园区促使西片区发展。西片区是曲靖市政府规划的新城发展方向，近五年来，片区内地产项目不断增多,成为了曲靖楼盘开发重点区域，安厦、境胜、雄腾、靖兴等地产企业已经越过贵昆铁路，西苑小区、家园小区、冶金小区、烟草小区、三元名城、金域蓝苑等楼盘的建成，盘活了这片土地。目前，西片区在售（已售）项目有靖兴·新地标、凤凰水榭、三元名城、山水缘、上林时代、都市森邻等,整个西片区均价1800—2200元/平米，与南片区相比西片区价格相对适中 最后主要是珠江源大道，其中路过珠江源古镇，故名之为珠江源大道。兴建于2002年，2004年6月正式通车，它用新的路线连通了曲靖和沾益，从时间、空间上缩短了两地之间的距离，加快了曲靖、沾益两地发展。珠江源大道周边楼盘项目有珠江源小区、益洲苑、珠江源古镇、瑞和新城、临江花园、水郡花园、天源·自由港以及盛世锦华东江花园等。高层较少，均价在2500元/平米。 高层、小高层市场分析： 由于市民习惯了住多层住宅（单元房），加上公摊大、物业费高等因素，高层住宅一直不被人们接受，导致了当时的几个高层住宅销售业绩一直没有起色。即便是现在，曲靖市场上的高层住宅还是不太被消费者接受，除了地段很好的几个项目销售较好外，位置稍偏一点的高层住宅项目，销售一直处于滞后状态。通过本次调查做以下分析： 并不是本地居民消费不起，由于他们对高层住宅还不了解，心理有许多顾虑，同时物业费用相对较高，是人们不太接受的一个重要原因。 目前曲靖市场上，多层住宅均价在2300元/平米左右，高层住宅均价在2800元/平米左右，多层住宅与高层住宅每平米的差价在300—600元左右。业内人士认为，对于这样的价格，从曲靖市的家庭收入情况来看，还是消费得起的。从目前曲靖市在售的几个高层住宅看，高层住宅逐渐被市民接受，购买高层住宅的人越来越多，特别是高层小户型房源。（文津苑，龙城国际等等） 比较小高层、高层与多层住宅的性能和特点，可以得出以下结论。小高层住宅兼顾了多层与高层住宅的特征，从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，采光通风好，性价比高，又由于设置了电梯，舒适性好。高层住宅眺望性好，视觉景观好。小高层、高层住宅还具有土地利用效率高等优点，通常被作为解决城市用地紧张的一种高密度居住手段。 对于住户来说，高层住宅有它独特的优势。一是视野开阔，景观系数佳，通风采光好，噪音和空气污染比较小；二是可以通过电梯自由上下，免去了爬楼的劳顿之苦；三是出入口集中，便于进行物业管理；四是高层建筑的硬件和配套标准高于多层住宅，抗震性能强、防灾系数高。此外，现在的高层住宅区，由于容积率高，所以可以腾出面积来绿化和建设其他配套设施。 伴随着曲靖市城市化进程的不断加快，原先平面布局的城市将越来越伸向空中，整个城市将会变得越来越高，而且由城市中心向边沿呈现出由高到低的趋势。 单从土地使用效率和规划指标来看，由于放宽了高层住宅的容积率和建筑高度，小高层、高层在同样面积的地块上可以多建房子，可以大大提高城市的建筑面积，缓解城市用地的紧张局面，从而做到节约用地、集约用地，这样势必造成多层住宅日渐减少。 从曲靖市在售楼盘和新增楼盘来看，尽管建筑类型多种多样，但是市场比重还是以小高层为主，高层的比重也正在大幅增加，在城市中心，多层不再是市场的主流，高层正日益被市场和购房者接受。 由于土地利用总体还比较粗放，随意性较大，容积率和投资强度较低，单位