波托菲诺商业调研.ppt

深圳高档社区商业典型业态特征 * * 东海花园概况：东海花园是来自中国、香港、台湾、日本、韩国、马来西亚、新加坡及其它国籍的业主聚居的高尚小区，总建筑规模37万平方米，小区人口约8000人。 案例三：东海坊商业调研 东海花园 东海坊商业布局图： 图中红线内是东海花园，黄色区域代表东海坊 商业总量、经营量、生意状况描述 1、商业总量 东海坊商业总建筑面积约8000平米，分上下二层，一层和二层不联通，单层约4000平米，共有商户41家，目前没有空置铺位。 2、生意状况 东海坊产权由开发商持有，商业以咖啡馆、餐饮、特有的高档社区业态为主（详见业态表），整条商业街目前经营状况良好。 金棕榈咖啡广场 东海坊东侧的商铺 （四）、业态记录 东海坊的消费者主要是东海花园的一些外企高管、企业主等。 东海坊商业步行街（使用率75%）西 侧 店 名 业态 实用面积 备注 骄典美发 美发店 200 　 二楼红袖添香 茶馆 400 　 巴古斯酒窟 葡萄酒专卖 100 葡萄酒价格280~680元每瓶 津味馆 小吃店 50 　 中联大药房 药店 60 　 搜客 男装 20 　 宙恒烟酒行 烟酒行 35 　 东海冲印 冲印店 25 　 特百惠（塑料饭盒、杯子等） 家居用品 20 　饭盒价格150/个以上 薇薇 女装 35 　 E.SPIPRT 女装 35 服装价格400~1500元/件之间 欣源港式茶餐厅 茶馆 60 　 名家韩国料理 特色餐饮 100 　 山葵式日本料理 特色餐饮 150 　 东星国际旅行社 旅行社 50 　 东方傲蕾美容中心 美容中心 250 　 影像高尔夫学院 培训 200 装修中 建设银行 银行 100 　 东 侧 长河会所 足浴 500 　 美联地产 中介 40 　 7-ELEVEN 便利店 40 　 富足之家 鞋店 25 　 小白兔干洗 干洗店 15 　 一心书屋 书店 15 　 一意服饰 女装 25 　 KeeKen 女装 30 　 世联行 中介 45 　 卓飞音像 音像店 35 　 TAYOHYA（陶瓷等家居用品） 家居用品 45 　一个杯子价格40元，一套餐具要900元以上。 长白山土特产 保健品店 20 　 翰林院茶业 茶叶 25 　普通茶壶价格3万元1把，有的突破千元，茶叶以出售具有收藏价值的普洱茶为主。 室利.施塔雅 服装 35 　 泛城租售 中介 40 　 质之主张 面包房 40 　 东良文具 文具店 20 　 金时美食坊 餐饮 250 　 世华地产 中介 20 　 中原地产 中介 20 　 金棕榈咖啡广场 咖啡店 300 　 7-ELEVEN 便利店 30 　 体育休闲用品 （东海坊和香榭里花园都有高尔夫球具馆） 高档家具 （波托菲诺有独立的高档古典家具店） 典型业态 收藏装饰品 波托菲诺有船模精品店，东海广场有专门的烟斗店 个性服饰 （东海花园拥有高档服装订制店） 葡萄酒专卖 （出售上千元一瓶的进口葡萄酒） 高档家居用品 （东海坊出现TAYOHYA、特百惠等高档家居用品专卖店） 高档化妆品 （波托菲诺、东海花园都有宝琪兰品牌连锁化妆品专卖） 咖啡酒吧 （迎合社区居民的消费偏好，咖啡酒吧店数量较多） 高档社区商业开发服从于住宅需求 休闲类需求比较旺盛，便利类业态出现机率较小 Code of this report | * 项目商业及会所的定位重审 Part 3 Code of this report | * 商业及会所定位的原则： 定位原则 1 2 3 4 促进住宅销售原则 客户需求导向原则 不亏损运营原则 可持续发展原则 Code of this report | * 促进住宅销售的原则： 城市豪宅敏感点调查 社区配套和会所是客户购房时重要的敏感点； 在其他敏感点不能改变时，提高会所和商业配套的档次可以大大提升住宅的档次。 图片分析： 实行跟随策略，与波托菲诺保持一样的高档次。 Code of this report | * 客户需求导向原则： 目标客户特征 关键词 背景 年龄：30-50 行业：自由职业、跨企高管、国企高管、私企主等 置业角色：决策者、左右大局 一般都已有稳定家庭 用途 居住为主 置业价值点排序 品牌、圈层、配套、安全私密感、资源 配套需求 全家休闲娱乐； 朋友沟通交流； 女性美容美体； 孩子教育培训； 市民阶层 富裕市民阶层 新资产阶层 稳定资产阶层 财富阶层 权利阶层 赤贫阶层 了解客户的实际需求，注重实用性。 Code of this report | * 不亏损运营原则 考虑未来长期经营的问题，坚持不亏损运营的前提。 Code o