旅游地产集思录(上).doc

 《旅游地产 集思录》 ——房地产转型期旅游地产的运营模式观察 说明： 这是一本很浅显的书，是对当前旅游地产运营状况的观察，评析和见解。全书共分成三篇：第一篇是“进化论”，以介绍旅游地产运营的新观念和市场现状为主，是目前较新的现象和新闻事件的汇编，以观察者的角度提出见解。第二篇是“方法论”，介绍几类目前发展较为主流的运营模式，收集了旅游地产运营的丰富案例为大家做深度解读，图文并茂，旨在开启思路、丰富视野。除了介绍旅游地产必威体育精装版的观念和技术，我们还在第三篇：角色篇里针对目前开发流程中各个主体情况，给予清晰的角色定位界定，并结合前两篇探索性的提出各角色需要的新思维。 目 录 第一篇：进化论——房产转型期的“大旅游地产观“ 21 第一章：“转型”不“转向”——旅游地产的成长环境及前景分析 21 第二章：从“概念地产”到“产业地产”——旅游地产发展新趋势 30 第三章：公益和功利——旅游地产开发的共性问题 37 第二篇：方法论——不同资源状况下的旅游地产运作模式解码 43 第四章：R-R-P共生模式——以依托自然资源为核心的开发模式 43 第五章：R-R-P提生模式——以产品提升文化景观为核心的开发模式 91 第六章. R-R-P伴生模式——以陈述文化主题为核心的开发模式 148 第七章. R-R-P附生模式——以嫁接产业主题为核心的开发模式 195 第三篇：思维论——旅游地产开发新思维 269 第八章：策划新思维 269 第九章：定位新思维 277 第十章：规划设计新思维： 290  第一篇：进化论——房产转型期的“大旅游地产观“ 第一章：“转型”不“转向”——旅游地产的成长环境及前景分析 扩大内需政策搭车，旅游业发展借势可为 “风霜过后梅更艳”。今天，我们应对全球经济严冬再提旅游业，别有一番景致。众所周知，此次金融危机给旅游业带来的影响已开始显现：2009年1月27日，总部设在西班牙马德里的联合国世界旅游组织（UNWTO）发布了“国际旅游业面临世界经济恶化的挑战”的形势分析简报称，2008年国际旅游人数增长只有2%，而这一增长率是建立在当年第一季度金融崩盘之前，下半年国际旅游者人数已显示出下降，下半年每个月都出现了负增长。 由于当前困扰的经济形势可望延续到2009年或更长时间，联合国世界旅游组织对于今年的旅游业初步预测更为谨慎，根据世界旅游组织2009年1月出版的《世界旅游晴雨表》预测，今年国际旅游业将出现停滞，甚至小幅度下滑。但仍存在着很大的不确定性，这取决于宏观经济形势，如果经济较早开始出现复苏迹象的话，国际旅游业也可能出现小幅增长。如果经济进一步恶化的话，现在的预测可能被修正为负增长。 此次金融危机给旅游业带来的影响，其深度、广度和持久性尚未可知，不同行业、不同市场、不同领域、不同时段也冷暖各异，但福祸相依，金融危机之下的旅游业也并非全是阴霾，其中不乏利好存在，有曙光可见，亦有契机可用。 借势：宏观调控力度空前，旅游产业长期受益 2月份国务院确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的对十大产业振兴规划。分析起来，这一旨在保增长，促就业，推动产业整合与升级的庞大振兴计划多少都与旅游有直接或间接关联，特别是其中关于加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设，尤其是安排西部干线铁路和中西部干线机场、支线机场建设的决定对旅游影响最为直接。 为了配合国家扩大内需政策的需要，确保旅游业发展，国家旅游局也陆续提出“八大计划”刺激旅游消费：“国民旅游休闲计划”、“全国乡村旅游倍增计划”、“地震灾后旅游恢复重建计划”、“藏区旅游发展推动计划”、“旅游服务质量提升计划”、“入境旅游发展计划”、“上海世博会全球推广计划”、“全国十万导游培训计划”等一系列计划。这些计划在鼓励福利旅游、奖励旅游、修学旅游、银发旅游、乡村旅游、农民旅游等旅游活动快速发展的同时，还提出了许多增加国民旅游数量与质量、加强市场营销、提升旅游服务等诸多方面的具体政策和措施。如果这些计划能够及时实施，将有力地拉动国内旅游市场。 可为：拉动内需，旅游产业振兴有助于“保八”由此，房地产开发企业以往的商业模式、企业运行策略、内部管理方式以及企业的市场定位都将面临着重大的战略性调整。同业竞争压力增大从初期的成本竞争到后来的规模竞争再到如今的利润竞争，大多数企业所认同和遵从的 “橄榄型”盈利方式即盈利主要来源于中期建房销售，前期开发和后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重延长产业链投资“哑铃型”盈利模式，即中期销售仅占盈利中很小比例，而前期开发和后期管理服务收入却占很大比重。从开发土地、建设住宅，到经营酒店物业和商业物业，乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式，使得企业可以取得综合性、跨领域复合效益。行业整合速度加快 随着政府的产业导向和市场竞争环境的演变，只有实力强、科技含