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关于成立业主代表大会的建议 目前业委会工作所遇到的问题 小区入住到现在4年时间,两届业委会的工作都不能让业主满意.而且这届业委会也是通过维权小组的努力才选上来的.但是为什么又会出现目前的局面呢?原因在于:业委会与业主之间缺少沟通的纽带和桥梁,业委会的工作和一些决定缺乏业主基础.没有调查就没有发言权,咱们业委会这近一年的工作.就处于这种状态,很多事情业委会自己就拍板定下来了..并没有积极主动的征询业主意见.当然公示是有的,但这是被动征询,效果不大.但是如果每件事情都要业委会去征询所有1200多业主意见也是不可能的.综合上述原因就出现了矛盾:就是一方面业委会很希望业主能够知晓并行使权利.另一方面业委会人数有限,力量有限,没有能力作到事事都让业主来行使权利.某些事情出于某些原因业委会就自行决定了.长此以往,业主中间就会出现怨言.因为他们不了解业委会的工作.所以解决这个矛盾的办法就是:发动业主积极参与到业主代表会中来.作为业委会与业主间沟通的桥梁,形成一个有效的上传下达的通道.对于强化业主行使自己的权利，对于督促和监督业委会的工作，对于引导尽可能多的业主关心社区参与社区的管理，对于建设安定和谐社区，能够起到积极作用。 目前业主实行社区自治，行使业主权利的两条重要途径是业主大会和业主委员会。但这两条途径现实中不具有可操作性，经常处于瓶颈状态，已经严重影响了业主权利的行使。具体表现在以下几个方面： 第一，《物业管理条例》规定业主大会会议应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。这是对业主大会会议有效性的规定。但是，现实中对于业主的投票权往往难以确定，因为物业公司和开发商通常会拒绝提供相关信息。有的小区业主采取自己亲自测量面积的方式来进行计算，但是这个过程要求的技术性很高，而且时间很长，这使得业主大会很难召开。 第二，《物业管理条例》规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见的形式仅能限于对简单事务的判断，而小区物业管理方面有很多事情是不能进行简单判断的，如果强行要求业主在没有讨论的情况下就做出判断，会导致很多业主不予以理睬，从而拒绝书面意见的发表。这说明现在的业主大会是空洞的，发挥不出其应有的作用。 第三，《物业管理条例》规定了业主大会决定社区一切重大的物业管理问题，并规定一个物业管理区域只能成立一个业主大会，选出一个执行机构--业主委员会，除了业主大会，再没有其他决策机制。要求成百成千的人来决定社区事务成本亟高，既不现实也不可行。现在许多社区已经陷入了任何事务都要召开业主大会进行决策，而成千上万业主组成的业主大会又难以召开的困境。现行的这种通过业主大会决定所有问题的方式，大多数的结果不是决策流产，就是议案被采取各种变通方式强行通过而引来各种争议。 综上所述，业主无法行使社区自治的权利，或者行使权利成本过高。通过《业主公约》、《业主大会议事规则》来设立业主代表大会制度,进而通过全体业主自由选举业主代表来管理社区，协调、督促、监督业委会的工作，实现社区自治，推动社区民主，建立和谐社区！ 成立业主代表大会的优势 业主代表大会是对业主行使权力的强化《物业管理条例》对业主大会的定义为：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会与其说是一个组织机构，不如更准确的讲，是对社区重大事件决策的条件限定。按《物业管理条例》，其核心限定条件为： A．业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。B．业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。在上面的两款限定中，A款是一个较弱、模糊的限定，即没有规定哪些事项必须通过业主大会决定。B款是一个明确的、严格的限定，这一条款是《物业管理条例》中业主大会制度的核心。对于上面的B款事项，业主代表大会无权做出决定，而是无条件遵守业主大会做出的决定。对于上面的A款，要由业主大会做出决定，首先要启动业主大会。按《物业管理条例》的规定，如果业主要求启动业主大会，需有20%以上业主提议。按小区的基数，要有名以上业主共同提议，要达到这样多的人数，并不是一件易事。因此对A款赋予业主和业主大会的权利，在真正行使时，有很大的困难。只要业主代表大会决定召开，就可以启动业主大会。也就是说，以上的代表要求召开业主大会，形成决议，则可以启动业主大会。只要启动了业主大会，业主可参加业主大会，行使自己的权利。因此，业主代表大会强化了业主行使自己的权利。　　有，开业主大会，采用集体参加讨论的方式，要达到一半业主参加，即名以上业主参加，实际上是