1预期对我国房地产市场宏观调控政策的影响分析1.doc

预期对我国房地产市场宏观 调控政策的影响分析 尹朝华 (江西财经大学旅游与城市管理学院, 江西南昌.. 330032) ..摘.. .. .. 要.. 预期理论分析表明, 供求双方对房地产市场的非理性过度乐观预期, 影响了我国房地产宏观调 控政策的有效性。导致非理性预期的根源既与市场自身有关, 也与宏观调控政策的执行力度和 一致性有关, 需要通过明晰地方政府的定位、加强住宅信息市场的建设和合理运用调控政策等 改变市场主体的非理性过度乐观预期。 ..关.. 键.. 词.. 预期; 房地产市场; 宏观调控 ..中图分类号.. F293.. 3.. ..文献标识码.. A.. ..文章编号.. 1009- 4148 ( 2010) 04- 0073- 03 .. 收稿日期: 2010- 05- 25 作者简介: 尹朝华( 1977- .. ), 女, 湖北孝感市人, 江西财经大学旅游与城市管理学院硕士研究生, 助理会计师 .. .. 自2003年以来, 为了扭转房地产市场过热态势, 政 府陆续出台一系列调控措施, 然而每次房价在经历短暂回 调后, 又呈现出报复性的增长态势, 如图1所示。从图1 可以看出, 自2000 年以来全国房地产价格的变动态势, 呈现出逐步升高和递增势头, 而这种房地产价格的变动与 房地产的投资规模、销售面积的变化相一致。中国房地产 市场调控效果不佳的原因非常复杂, 除了调控措施着力点 存在偏差、调控手段存在不足以及地方政府对调控政策执 行不力等原因外, [ 1] 笔者拟从市场预期的角度来探讨其对 我国房地产宏观调控政策的影响。 图1.. 中国商品房销售价格变化趋势图( 2000- 2009年) 数据来源: 根据中国经济信息网( h ttp: / /www.. cei.. gov.. cn ) 提供的相关数据整理得出。 一、预期与房地产价格波动的关系 1、预期理论在房地产市场中的适用性 一般商品市场是一种确定性市场( 同时也是完全竞 争市场和完全信息市场), 对于单个需求者来说, 价格是 给定的, 在预算约束下, 可通过求解效用函数的最大解, 确定该价格对商品的需求数量; 对于单个供给者来说, 价 格也是给定的, 可通过求解利润最大化函数, 确定该价格下 商品的供给数量。因此, 市场通过需求和供给定律调节商 品的供给和需求, 供需决定了交易价格的波动, 价格会自动 回归到市场供求均衡点的价格水平, 这就是瓦尔拉斯均衡 理论。但是在耐用品、资本品市场中, 由于存在信息的不对 称和时间因素, 交易品的收益是不确定的, 需要参与者依赖 目前拥有的私人信息及公开信息, 对未定收益进行一种预 期评估。格罗斯曼研究了传统瓦尔拉斯均衡理论在不确定 经济环境, 特别是信息分散经济中的不适宜性, 于是很自然 地引入了理性预期均衡框架。房地产市场具有鲜明的资本 市场特性, 是一个典型的不完全信息市场, 也是一个不完全 竞争市场和不确定性市场。因此, 分析房地产市场就必须 考虑到各行为主体的预期, 房地产市场预期对购房者、投资 者的投资方式和投资收益都有直接的影响。 2、预期具有正反馈效应 C ase和Sh ille r在实证研究的基础上总结道: 基本面 的利好不足以解释突然加速的房价, 增长的突然性必须根 据投资者对过去价格上涨的心理反应、以及心理反应的相 互作用来理解, 而不能归结为一些基本的经济因素的突然 波动。[ 2]我国住宅价格的变化体现了一种明显的正反馈机 制, 即在预期机制下住宅价格的轮番上涨。当基本因素的 73 变化引起住宅需求上升时, 人们对住宅价格的预期值从原 来的pe 1 上升到pe 2, 需求曲线也就从D1 上升到D2, 出现 价格上涨。在预期实现的背景下, 人们会产生进一步的价 格上升预期, 价格预期值从pe 2 上升到pe 3, 需求曲线从D2 上升到D3, 住宅价格又一次实现了上涨。如此反复, 导 致住宅价格越来越高。反之, 当预期价格下降, 市场价格 可能会越来越低, 从而形成负反馈过程。如图2所示。 图2.. 住宅价格的正反馈机制 3、预期对房地产价格波动的作用机制 在房地产市场上, 购房者与开发商根据各种因素对未 来房地产价格的走势进行判断, 然后各自做出消费选择和 投资策略, 对房地产市场的需求和供给产生影响, 进而引 起房地产价格的变动。假如影响需求的某些因素发生改 变, 例如收入的大幅度增加、利率的下跌、就业率的增加 等因素发生变化时, 就会使得对房地产的需求比以前更加 强烈。当需求的增加导致价格上升时, 人们预期下一期的 价格将会上升。于是, 对于以消费为主的购房者而言, 会 选择购买, 以避免未来支付更多的购房成本; 而对于以投 资或投机为主的购房者而言, 他们期待价格上升后可以获 得更