前期策划方案分析.doc

只要一有人说成都房价不能低，就立刻引来骂声。可以看出很多人潜意识里还是想在成都呆起的。 虽然说高房价看来不能说明什么，但至少会让一部分人望而却步，找到自己应该在的位置------你是瘪三还是白领，你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。. 　　大概算个账先(以框架结构高层建筑为例)：　　单位：M2　　1、房屋建安成本（土建、安装、综合布线、消防、智能、公区装饰等各项工程）+总平园林景观+现场工程管理人工成本……：2000元　　2、地勘+设计+报建手续……：500元;　　3、销售成本：售楼中心修建+样板房修建+销售人员工资及提成+广告费：300元　　4、运作成本：公司本部员工工资+公司房租水电等等：200元　　合计：约3000元　　　　上述几项为较确定成本，另有几项不确定成本：　　1、融资成本：　　* 自有资金或银行贷款，成本较低;　　* 建筑商垫资修建，成本中等;　　* 若是民间信贷，成本极高;　　2、土地成本：区位不同，容积率不同，差别很大　　3、税收：这当然是与实际成交价挂钩了　成都网名表示房价在5000左右就能接受了（理想价格）。 楼盘的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业治理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。一、住宅小区开发前期策划 1 、楼盘价格定位 根据，待建地块四周已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的 元 /M2 至最高的 9 元 /M2 ，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 价格范围 楼盘家数 建筑形式 —5980元 /M2 高层、小高层 5980—6980 元 /M2 小高层、中高层 6980— 元 /M2 1 小高层 从上表可以看到，四周已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在 4—6980 元 /M2 。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在 6180 元 /M2 。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据市房地产市场商品房预售结构分析数据，小户型：渐趋冷 中等户型：受青睐小户型的房子永远都受欢迎，不管年轻夫妻还户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的 50M2 左右户型，而是指二房一厅面积在 85M2 左右，二房二厅面积在 100M2 左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业治理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下 : 房型建筑面积占比销售目标客户 一房一厅一卫70M2 5% 欲与年轻人分开居住的老年人 二房厅一卫85M2 35% 首次购房的工薪阶层 二房二厅一卫100M2 35% 首次购房的经济能力较强的工薪阶层三房二厅二卫130M2 15% 政府及企事业单位中层以上治理干部，二代以上家庭 四房二厅二卫160M2 10% 外企高新技术企业、金融证券信息界白领，外地经商人员 3、购房户购买力分析 根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为： 万元 — 万元。一般情况下购房者首付 30% ，即 万元 — 万元左右，余款向银行按揭分 20 年偿还，以 万元（二房二厅一卫）房型为例，首付 万元，余款 万元分 年偿还，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。4、开发方案策划及参考经济指标的确定 开发方案 : 社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层 高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（ 7—13 层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，选用 12 层小高层板式结构。 参考经济指标:（1）住宅幢数、建筑面积住户数的估算根据房型定位及占比