货币政策作用于房地产市场的理论研究.ppt

* 住宅成交面积与月利率的经验分析 2006年下半年深圳月住宅成交面积与名义月利率没有明显的相关性 2007年深圳市月住宅成交面积与名义月利率成明显的负相关 深圳月住宅成交面积与实际月利率的相关性恰恰相反 在通货膨胀率比较高的情况下，消费者对于实际利率认识严重不足， 从而在成交过程较多关注名义利率。 * 住宅月均成交价与月利率的经验分析 月成交均价与名义月利率正相关 月成交均价与实际月利率成明显负相关 成交均价与实际利率关系密切 * 住宅成交面积与存款准备金率变化的经验分析 深圳市住宅月成交面积与存款准备金率变化之间无明显相关性 * 住宅月均成交价与存款准备金变化的经验分析 深圳市住宅月均成交价与存款准备金率变化之间无明显相关性 * 经验分析总结 消费者对于通货膨胀率缺乏认识，从而其在购买决策时只会参考名义利率而忽略实际利率； 月成交均价与名义利率呈正相关，而与实际利率呈负相关，这表明实际利率对成交均价的影响更大 房地产市场对于存款准备金率的变化缺乏敏感性。 * 构筑货币政策作用的理论模型 ——以深圳市场为例 * 基 础 理 论 1 需求理论：探讨产品需求量与其价格关系的理论，一般情况下负相关 函数关系式： p=r(q) 供给理论：探讨产品供给量与其价格关系的理论，一般情况下正相关 函数关系式： q=f(p) 供给和需求一起决定成交量和成交价格 q=f(p) 在房地产市场，由于房地产与金融的密切相关性，可以将住宅的需求函数扩展为q=f(p.r.zbj） * 基 础 理 论 2 最先由1995年诺贝尔经济学奖获得者——卢卡斯在1976年提出 消费者在市场经济情况下，能够根据市场信息和自身知识作出合乎 理性的判断 政府无力在长期制造预期错误,因此一旦政府政策被理性预期.政府控制经济在长期无效 基本观点 理性预期理论 当然消费者在实际生活中，并不能做到完全理性预期，一般都处于非完全理性预期的状态中 * 构 筑 理 论 模 型 处于房地产市场对于通货膨胀率的认识较为有限，故将利率参数分为两种（名义利率和实际利率）分别进行模型构建 S = 227.8 - 114.7P - 11.9*R1 + 13.9*ZBJ S=214.5 -72.35*P - 18.73*R2 + 10.31*BZJ 数据资料 函数公式 将成交量的函数定义为：s=a+(c1)p+(c2)r+(c3)bzj 注：“S”表示成交面积,单位万平方米；“P”表示价格，单位万元/平米；“R1”表示实际利率；“R2”表示名义利率；“BZJ”表示存款准备金变化率 结合数据 * 理 论 分 析 总 结 当R为实际利率时 价格每平方米增加1元，销售面积就会减少114.7平方米 实际利率每提高1个百分点，销售面积就会减少11.9万平方米 存款准备金每提高一次，销售面积反而增加13.9万平方米 当R为名义利率时 价格每平方米增加1元，销售面积就会减少72.35平方米 名义利率每提高1个百分点，销售面积就会减少18.73万平米 存款准备金每提高一次，销售面积反而增加10.31万平方米 * 补 充 说 明 根据前篇的经验分析，大家可能会发现2007年前特别是7月份之前深圳房地产市场成交面积与利率、价格、存款准备金率变化之间并未完全体现模型中各变量的相关性。 原因 2007年7月份之前，深圳房地产市场火爆，房价快速上升，此时消费者预期深圳房价依然会继续上升、市场的快速发展会持续下去，货币政策不能够改变市场趋势；直到政府进一步加强宏观调控，提高利率、存款准备金率，同时配备相关行政政策，货币政策的累积效用开始显现，消费者的预期开始发生动摇，9月27日政府发行的行政，直接使得消费者的预期发生改变，此时货币政策的作用就被放大。 理性预期作用机制 * 总 结 目前深圳市场消费者预期以发生改变，观望情绪明显，普遍存在一种：房价会降的预期。深圳房地产市场进入冷淡期，此时政策的影响力被放大。 关注国家的宏观调控政策，特别是货币政策（货币政策的市场性更强，也将会是今后政府的主要调控手段），及早采取应对措施; 加强客户研究，房地产市场的刚性需求依然存在，关键是你是否能否提供消费者需要的产品; 对产品进行合理的定价，同时增加产品附加值。 策略建议 * THE END * * 货币政策作用于房地产市场的理论研究((以深圳市场为例） * 货币政策是政府调控的主要手段之一 伴随这房价的上涨，国家加强了对房地产市场的宏观调控，特别是运用货币政策对房地产市场进行调控。 从2006年7月到2007年10月，中央银行共加息6次，利息由2006年7月份的6.57％（五年期以上）上升到2007年11月份7.83％，若是第二套以上的