2010年02月长沙五矿·万里河山营销策划提案..ppt

长沙置业通投资咨询有限公司 2010-02 项目提报针对以下问题进行整体策划 Contents Contents 项目城市价值解析一：城市新中心，飞速成熟中 项目城市价值解析二：立体路网 风云聚汇 项目城市价值解析三：双城交集，资源叠加 项目自然价值解析一：未来的韩国“清溪川 ” 小结： 项目的地块犹如一块璞玉，城市价值、自然价值、人文价值样样独特，让我们备感惊喜和珍爱。 基于项目，我们可以用三个字对项目予以概括： 通过对项目属性的推倒，我司认为本案定位需包含有包容性、多样性、有文化、城市化、规模化、唯一性等产品特质。 备选案名： 湘域丽江 释义： 相遇在湘域，丽江胜丽江 Contents 天津水上运动项目 中心化，而非中心 ——基于城市发展的大思维制定项目发展战略 天津水上运动世界项目 天津水上运动世界项目 天津水上运动世界项目 置业通观点 ： 在发展战略层面上，大规模开发必须首先保证方向的正确性，必须站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，必须基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及控制性规划； 大盘需要有自己的核心吸引力，形成“中心化”，扩大客户覆盖距离，对区域外产生持续的拉动力，住区与城市互为增值。 大规模开发不同于一般房地产开发的最大根本点就是区域规划的前瞻性、先进性，预测重于当前的竞争，解决方案应是系统的、框架性的、弹性的。 华侨城波托菲诺 以财务目标为核心的开发策略 ——项目的成功启动和持续发展 华侨城－波托菲诺 华侨城－波托菲诺 置业通观点： 以财务目标为核心制定开发策略，首先明确在公司的整体布局中项目承担的责任，为完成财务目标，分解阶段性盈利和整体盈利，继而明确不同的产品线在不同开发阶段的作用。 大规模项目重在起势。启动区的规模要足够大，启动区的首要作用是示范项目定位。启动区要有标杆物业，关注细节，展示项目品质，利用部分核心资源集中展示 大盘一定要立足于主流客户群，且客户群要复合而非单一，宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性。 大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感；大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。 案例模式研究——深圳万科城 从产品类型及其比例变化上，可以明显看出万科城在该地块运作上的策略。 一期以洋房、小高为主，搭配house，以体验、展示为带动，逐步提升项目形象和价值。 案例模式研究——济南阳光100国际新城 案例模式研究和启示——深圳水榭花都 启动模式的借鉴 Contents Contents 生态环保其内涵是在项目开发过程中对两型社会理念——环境友好、资源节约型的运用 [水处理系统]将雨水回收与污水处理系统分流，安装节水装置以及中水处理系统节约用水，在喷泉和湿地中使用循环水。 污水处理：区域内实行雨水、污水分流系统，减轻污水处理系统的负担；处理过的中水可排入圭塘河，通过湿地系统处理后排入浏阳河 雨水处理：对排水系统进行生态技术改造，改善排水系统的透水性能，尽量让雨水重新排入地下；提高土地保水能力，将雨水收集与景观美化结合 节水：设置节水设施与中水回收系统，节约用水实现水资源再利用 [废弃物处理]引入先进垃圾处理系统，实施垃圾三级分类处理， 降低回收成本，减小环境污染，树立两型社会环境友好标杆。 [能源利用]结合项目具体资源情况，在一些低电能需求的设备、建筑以及生活设施上充分利用太阳能。 新能源又称非常规能源，是指传统能源之外的各种能源形式，指刚开始开发利用或正在积极研究、有待推广的能源 [节能措施]应用节能技术建造绿色生态建筑，减少能源消耗。 道路精细化——材质、蜿蜒、与周边园林的无 缝处理 Contents 让市场开始认识 什么是豪宅生活！ 推盘节奏策略 推盘手法策略 营销推广策略 推广内容 A、入市时机为2010年3月至9月底 项目体量需要充足的客源，需要较长的蓄水时间； 要确保客户储备量入市的时间最好选择还是楼市的旺销季； 本项目前期品牌形象建立的铺垫时间； 前期项目会所及广场园林体验区需要的建设时间； 考虑项目亮相参加春季房交会举办的时间。 B、第一阶段为2010年9月底至12月底 完成项目首期60%销售； 建立本项目在长沙房地产市场高端住宅项目形象； 阶段内分为多批次推盘，推盘时间尽量选择节假日，能最大程度的促进销售； 阶段内推盘策略和推广策略有效结合，利用事件营销、体验营销、新闻炒作等促进销售。 C、第二阶段为2010年12月底至2011年8月底 完成双拼别墅、联排别墅产品的全部