万德二期商业项目市场研究报告终稿..doc

商业部分市场研究报告（终稿） 目 录 1 天津市商业宏观市场环境分析 3 1.1 经济环境分析 3 1.1.1 GDP历年发展及产业结构 3 1.1.2 全社会消费品零售总额 4 1.1.3 人均可支配收入 4 1.1.4 人均可消费性支出 4 1.2 政策环境分析 5 2 天津市商业物业分析 5 2.1 商业物业市场概况 5 2.2 天津商业物业近期发展趋势 6 2.3 商业物业开发中存在的问题 7 2.4 商业物业市场供需关系 7 2.5 商业物业价格分析 7 3 南开区商业物业分析 8 3.1 南开区经济环境分析 8 3.1.1 GDP发展状况及产业结构 8 3.1.2 全社会消费品总额 10 3.1.3 人均可支配收入与人均消费性支出 10 3.2 未来城市规划 10 3.3 南开区总体商业市场状况分析 11 4 区域内主要商圈分析 11 4.1东马路商圈 11 4.2 南市商圈 11 4.3 西南角商圈 12 4.4 海光寺商圈 12 4.5 白堤路商圈 13 5 地块分析 14 5.1 地块位置 14 5.2 立地条件分析 14 5.2.1 道路类别及交通流量 14 5.2.2 周边交通设施 15 5.2.3 项目可达性及可视性 15 5.3 周边商业环境 16 5.4 新建、在建及潜在项目分析 22 5.5人口分析 24 6 消费者的调研分析 26 6.1 调研目的 26 6.2 调研时间 26 6.3 调研区域 26 6.4 调研方式 26 6.5 样本数量 26 6.6 统计软件 26 6.7 调查样本分析 27 6.6.1 性别 27 6.6.2 居住区位 27 6.6.3 文化程度 28 6.6.4 企业性质 29 6.6.5 家庭月收入 29 6.7 总体特征分析（注：以下分析所取样本量均为整体被访人群） 30 6.7.1 喜爱的购物中心（443人次/回答频次为923） 30 6.7.2 喜爱的超市类型 31 6.7.3 喜欢的中小型超市 31 6.7.4 喜欢的家电卖场（443人次/回答频次为923） 32 6.7.5 喜欢的休闲娱乐设施（443人次/回答频次为693） 32 6.7.6 就餐座位 33 6.7.7 健身场所 33 6.7.8 专营店 34 6.7.9 购物条件 34 6.7.10 出行工具 35 6.8 分类特征分析 35 6.8.1 年龄与各项交叉分析 35 6.8.2 家庭月收入与各项分析 43 6.9 25-34岁年龄段人群分析 48 7 市场调研结论及初步定位 49 7.1 业态的选择 49 7.1 业态的修正 49 1 天津市商业宏观市场环境分析 1.1 经济环境分析 1.1.1 GDP历年发展及产业结构 （来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网） （来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网） 从1994年到2003年，全市国内生产总值增长2.2倍，年均增长12.4%，跨入了全国发展较快地区的行列。在经济结构中，三产业优化升级，服务业将加快发展 （来源：天津市统计年鉴） 全社会消费品零售总额呈逐年递增趋势，商业经济发展更趋多元化。， （来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网） 人均可支配收入逐年递增，今年1-5月份人均可支配收入为4612.64元，同比增长9.9%。 1.1.4 人均可消费性支出 今年1至6月份，全市居民吃、穿、用商品同比分别增长％、142％和21.3％，其中用、穿商品的增幅高于吃的商品10．6和3．5个百分点。前6个月全市餐饮销售实现亿元，同比增长28.6％，反映出百姓支出结构发生了变化，生活质量明显提高。天津实现了全面建设小康社会的主要经济指标，达到了初步进入现代化的要求人民的收入和生活水平发生了重大变化，人民生活消费结构发生了的变化全市大发展的已经形成。目前尚在酝酿之中，所以本市商业部门还没有确切的消息。但《条例》实行的听证制度针对未来新建的大型商业项目2004年全市商业载体建设呈现以下特点： 一是项目建设体量大。超过5万㎡的项目有12个，超过1万㎡的项目有42个。 二是项目建设投资额大，超亿元项目18个； 三是投资主体多元化，全市商业固定资产投资中非国有企业投资已达90%以上； 四是全市新建、在建、拟建大型超市占有较大比例。见下表： 指标 年份 总数量 面积（万㎡） 环比增长（%） 截至到03年现有大型超市 37 75.68 —— 04年新建、在建、拟建大型超市 23 42.19 35.8% 总计 60 117.87 —— （来源：天津统计信息网） 五是2004年计划竣工项目多。 2.2 天津商业物业近期发展趋势 随着天津市城市改造步伐的加快，海河服务型经济带综合开发已经进入实施阶段。它的启动建设对第三产业和服务业的快速发展，必将起到巨大的推动作用